从科创板龙头张江高科看园区转型升级
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配景
近期 ，科创板“如火如荼”加速推出 ，张江高科（600895）作为创投板块的龙头股 ，股价走出了一波大行情。从2018年10月的每股8元左右到2019年3月最高凌驾27元 ，短短半年时间 ，涨幅凌驾200% ，可谓一支超等“大牛股”。
可是 ，2015年之前 ，张江高科照旧一家以园区开发与运营为主业的“类地产”企业 ，究竟他是如何实现华美转身 ？从工业地产商乐成转型为创投板块“龙头”的呢 ？这就要从张江高科的两次商业模式升级说起：
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第一次商业模式升级：
从房地产开发到“一体两翼”
张江高科1996年4月上市 ，主营业务是张江高科技园区的开发和运营 ，早期的商业模式就是“土地批租+房产开发” ，即所谓的“卖地、卖屋子”模式。到了2006 年 ，由于园区土地存量逐步减少 ，继续走大规模房地产开发的模式已经不可连续 ，公司提出了“一体两翼”新的商业模式——“一体”为特色房地产运营 ，“一翼”为立异集成效劳 ，另“一翼”为战略投资。即在原有的园区开发主业基础上 ，加速发育“工业效劳”和“股权投资”两大新业务板块 ，为公司找到新的“增长点”。
张江高科“一体两翼”三大板块形成高度协同增进的业务花样：
“一体”特色房地产运营 ，为公司提供稳定的现金流 ，也是“两翼”业务的“流量入口”。
立异集成效劳“一翼”通过提供高价值效劳获得增值收益 ，为工业投资提供深层的客户关系支持 ，资助公司识别高价值客户、协助危害控制。
战略投资“一翼”对园区企业进行股权投资 ，增进园区企业生长 ，并分享生长价值 ，形成能经常带来稳定收益的重要利润来源。
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第二次商业模式升级：
转型“科技投行”
到了2015年前后 ，由于园区土地资源日益稀缺、房地产行业的波动加剧 ，来自“一体”特色房地产运营的收益呈下降趋势 ，有些年份的主营业务利润甚至泛起亏损 ，标记着以房地产为主的模式“难以为继” ，而“两翼”业务经过近十年的培育 ，颇具规模 ，尤其是战略投资“一翼” ，已经成为张江高科的主要利润来源。
基于此 ，张江高科在2015年做出了商业模式的第二次重大升级演变 ，明确其战略定位为“科技投行”——即从重地产转变为重投资 ，改变工业地产和工业投资的比重 ，工业投资的收益将凌驾地产租售收益。张江高科进一步加大了对优质园区企业及其工业链上下游企业的股权投资 ，截止到2017年12月31日 ，张江高科的恒久股权投资额已经抵达34亿元 ，成为名副其实的“科技投行”。从转型效果来看 ，张江高科的主营业务收入虽然从2015年的24.19亿元下降到2017年的12.53亿元,但净利润却相对稳定 ，主要原因就在于股权投资收益起到了“定海神针”的作用。
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总结：
中国高科技园区的商业模式升级之路
从张江高科的案例 ，以及笔者亲自操盘效劳过的多家中关村高科技园区实践来看 ，高科技园区商业模式的演变升级 ，基本上会沿着如下路径：
园区1.0阶段——房地产开发模式：
园区首创期 ，大规� ？⒔ㄉ� ，主要收入来自于园区土地、房地产销售 ，泛起明显的“重资产”特征 ，此阶段园区企业的焦点能力是园区开发、产颐魅招商能力。
园区2.0阶段——工业效劳模式：
园区大规模建设基本结束 ，园区入住率较高 ，在园区收入结构中 ，房地产销售的占比降低 ，工业效劳费收入、载体租金的比重快速增长 ，泛起明显的“重效劳”特征 ，此阶段园区企业的焦点能力是工业综合效劳能力。
园区3.0阶段——股权投资模式：
园区已经完全成熟 ，房地产销售收入已经很少 ，股权投资收益快速增长 ，并与工业效劳费和载体租金一起 ，组成园区最主要的收益来源 ，此阶段园区企业的焦点能力是工业洞察、工业投资能力。
结语
海内许多高科技园区目今仍然处于1.0或“1.0+2.0”的初级阶段 ，如何掌握科创板推出的历史性机缘 ，升级商业模式 ，做深工业效劳 ，及早结构股权投资业务 ，是未来生长的焦点命题之一。
关于开发运营多个园区的大型工业地产集团来说 ，由于每个园区的生长阶段差别、地区差别等因素决定了不可能接纳简单的商业模式。因此 ，需要做好“房地产销售+物业租金+工业效劳费+股权投资收益”的业务组合。可是 ，恒久来看 ，园区的商业模式升级趋势是不会改变的。
注：文中张江高科的财务数据来自上市公司年报
股价数据来自大智慧软件
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