中国的城镇化率凌驾60% ，意味着“深度都会化”时代已经到来 ，在这一新的都会生长阶段 ，通过产城融合模式来实现都会的高质量生长 ，无疑将是今后都会生长的主流模式。本文通过对产城融合配景下的都会生长逻辑转换（由管控型的“产-城-人”到效劳型的“人-城-产”）、土地开发模式转换（新型工业载体&新型都会平台的泛起）再到都会开发的角色转换（由“开发商”向“生长商&效劳商”转换）进行深入剖析 ，以期为新时期都会高质量生长和产城融合开发提供一些思路和参考。
NO.1 配景
区域生长的“圈群”时代到来 ，产城融合是都会生长的未来
一、从“初级都会化”到“深度都会化”
2019年12月23日 ，中国社科院在京宣布的《2020年社会蓝皮书》指出：2019年 ，中国国民经济坚持稳健生长 ，就业形势总体平稳；城乡居民收入增长与经济增长同步 ，居民消费结构趋向合理化；乡村振兴计划落地见效 ，城镇化水平跨过60%的门槛。按国际标准 ，一个国家的人口城镇化率抵达60% ，就意味着已经基本实现城镇化 ，开端完成从乡村社会到都会社会的转型 ，进入都会社会时代 ，这一要害数据的宣布 ，意味着中国的都会化已经走过了“初级都会化” ，正在向“深度都会化”阶段迈进。
在初级都会化阶段 ，都会的生长泛起三大基本特征：
一是工业化推动都会化。即由招商引资推动工业规模增长 ，然后通过新城运动容纳工业人口和劳动力。
二是都会拓展以单个都会为中心泛起外延式拓展。
三是以土地都会化为主体。通过房地产快速扩张实现都会的规�；┱�。
当城镇化率凌驾60%进入到深度都会化阶段后 ，都会化的生长泛起了新的动态 ，也泛起出与上一个阶段差别的一些特征。其主要体现在 ，随着区域一体化向纵深推进 ，区域协调生长、工业与都会生长协同、都会进入内涵式增长阶段。那么 ，在以新型城镇化为配景的生长阶段 ，都会生长开始离别单个都会为中心进行扩展的阶段 ，进入到以“都会圈&都会群”为主体形态生长的“圈群”时代。由此 ，岂论是大都会照旧对中小都会而言 ，“进群入圈” ，以全新的坐标系来定位与生长都会 ，都已经成为这一“万物互联、万城互通”时代需要回覆的首要命题。同时 ，吸取上一个阶段的生长经验、对标欧美都会生长 ，卧城模式以及古板卫星城模式绝非生长所需 ，产城融合将是都会生长的未来。
二、产城融合模式下的“三老满意”
以产城融相助为新一轮都会实现高质量生长的主流模式 ，其可以克服以往土地财务带来的种种毛病和问题 ，可以实现政治效益、经济效益和社会效益的三统一以及三方面的均衡生长。我将之成为产城融合模式的“三老满意”：
——关于政府（“老头子”）而言 ，产城融合可以驱动新型城镇化、缩小城乡差别 ，提升税收就业。具体体现在：（1）新型城镇化的有效推进；（2）城乡融合的充分实现 ，缩短城乡差别；（3）专业化下 ，亩均税收的大幅度提升。
——关于工业（“老板”）而言 ，产城融合可以大大改善营商情况 ，使企业的本钱下降 ，工业的立异力提升。具体体现在：（1）工业集聚带来的本钱效应 ，降低工业企业设备、人员、质料等用料与周转本钱；（2）工业集聚带来立异效应 ，驱动工业立异。
——关于居民（“老黎民”）而言 ，产城融合可实现居住幸福与生活便当 ，是实现美好生活的的最佳途径。具体体现在：（1）居民通勤距离的缩短；（2）就近生活效劳提供。总的来说 ，产城融合一方面增进推进城镇化 ，释放消费潜能；另一方面增进区域生长与工业立异 ，是中国工业弯道超车、进而提升国家竞争力的要害举措。
NO.2 剖析
都会生长逻辑转换：
从管控型的“产-城-人”到效劳型的“人-城-产”
我们再进一步剖析产城融适时代的都会生长逻辑 ，不难发明 ，都会的生长逻辑已经由高速生长阶段以管控为目标的“产-城-人”逻辑 ，切换到高质量生长阶段以效劳为目标的“人-城-产”逻辑。
在都会高速生长阶段 ，都会工业主要为劳动密集型工业 ，其生长模式基本可总结为 ，“产颐魅招商-居住区开发-留住工业人口”的管控型生长思路。
在城镇化率抵达60%后 ，都会生长的模式与动力机制都爆发了巨大的改变。焦点都会工业已远远不再是简单的生产加工类工业 ，而是聚焦于科技研发、技术升级 ，属于资本密集与技术密集类工业。都会生长的焦点是为高技术、高学历人才的提供高质量事情情况（办公楼/研发楼）、完善的公共效劳（教育/养老/医疗等）、舒适的生活情况（空气质量/休闲娱乐/文化嵌入等） ，并通过留住人才、集聚工业来升级都会升级所需要的立异资源 ，进而真正实现工业升级与立异。总的来说 ，都会的高质量生长与工业的立异升级是在都会综合效劳引领下的生态情况中生长出来的。
NO.3 洞察
新时期产城融合的两大抓手：
新型工业载体与新型都会平台
众所周知 ，高速度生长阶段的都会生长动力主要来自土地财务。在这一阶段 ，古板的工业用地政策及控制指标基本是为满足工业生产与制造效劳的 ，无论是M1、M2照旧M3类用地基本都是为满足简单功效的古板制造所设置。另一方面 ，都会综合开发用田主要是为满足留住工业人口而效劳的 ，因此更多是以住宅地产为主体的卧城开发。
而进入新经济时代 ，生产性效劳业从生产制造流程中疏散 ，包括研发设计、货运运输和仓储、信息效劳、金融效劳、节能与环保效劳、生产性租赁效劳、商务效劳、批发与贸易署理效劳、生产性支持效劳等（2019年 ，国家统计局《生产性效劳业分类标准》）。如果将上述生产性效劳业的具体内容对应到用地上 ，则可能在同一地块上泛起科技研发（A35）、商业效劳（B1）、商务办公（B2）、无污染生产制造和中试（M）、物流仓储（W）等差别功效的混淆 ，而凭据目前的《用地分类标准》并没有对应地类可以笼罩 ，新型工业用地应运而生。
所谓的新型工业用地 ，是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型工业功效以及相关配套效劳的用地。目前在我国 ，新型工业用地在计划条件、治理供地手续和不动产挂号时 ，土地用途表述为“工业用地（新型工业用地）”。包括以生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、情况评估与监测等功效用途为代表的工业用房 ，和以生产效劳、行政办公、生活效劳等配套设施等功效为代表的配套用房。
综合工业内因和政策外因 ，我们可以发明目前海内各地新型工业用田主要可以分为“果真出让类”和“都会更新类”两大类型。其政策目的和漫衍区位有着显著差别。
——果真出让类新型工业用地：利用地价优惠吸引高科技企业总部基地或研发中心 ，多位于都会高科技工业新区。我们无妨将之成为“新型工业载体”。
——都会更新类新型工业用地：对旧厂房进行腾笼换鸟 ，多位于古板工业集聚的都会中心。都会中心旧厂房与中心区的生长定位不相符 ，革新升级需求最为迫切；另外 ，计划高容积率也是重要的原因之一 ，只有都会中心区才可能消化高容积率带来的大宗物业。我们无妨将之称为“新型都会平台”。
以上提到的“新型工业载体”和“新型都会平台” ，都突破了原有工业用地和都会用地的界限 ，都差别水平上在一块地上实现了工业功效与都会功效的融合 ，从性质上看 ，这两类用地总体上拥有“开发强度更高、配套产品更富厚、支解转让更灵活”的优势 ，无疑是产城融适时代都会开发的两大“要害抓手”。
NO.4战略
都会开发者的战略转身：
由“开发商”转向“生长商”与“效劳商”
一、都会开发者的“角色转变”
在产城融合的大配景下 ，随着都会生长逻辑由“产-城-人”向“人-城-产”转变 ，以及新型工业载体和新型都会平台的泛起 ，都会开发建设加入者的角色也在爆发着巨大的转变——由基础设施建设与住宅房地产开发为主的“开发商”开始转变到推动区域工业生长的“综合生长商”以及经营工业价值的“效劳商”�？梢杂黾� ，随着深度都会化的不绝推进 ，后两者将会越来越成为产城融适时代的主流模式。
二、产城融合开发的“三步曲”：工业投资-企业孵化-园区建设
角色的转变 ，并不是一个简单的名称改变 ，而是意味着企业价值创立模式和打法的根天性改变。结合多年工业地产和产城融合战略的实践 ，我认为要做好新时期的工业融合开发 ，需要做到“三步曲”——工业投资-企业孵化-园区建设。
首先是通过工业投资来“引孵培壮”企业与工业。这里所指的工业投资 ，并不可是为了获得简单的股权投资回报 ，而是通过“空间运营+孵化+加速” ，培育“独角兽”企业 ，形成高科技工业集群。也就是说 ，要实现的不是古板的依托每个板块叠加赚钱 ，而是通过三个板块协同去赚钱 ，形成1+1+1大于3的效果。
其次是通过企业孵化来实现工业价值创立。要实现真正的企业孵化 ，其基础还在于对工业的富厚理解。也就是说 ，要以孵化人为导向进行业务模式的再造。通过孵化人实现孵化工业、孵化企业。这样才华实现工业效益的最大化。孵化的实质就是资本与新科技的重要结合点 ，是真正为业务生长历程中创立最大价值的板块。
最后是通过园区建设实现价值变现。所谓园区建设 ，就是打造一套以“优质地块+打造优质产品+吸引优质企业”的逻辑线。以此来包管价值变现与现金流通畅。
总的来说 ，就是通过科技投资、企业孵化、园区建设 ，建立一套一体化协同生长的价值创立体系。通过创立“工业区位”而不是依托“地段价值”来实现产城融合开发的内涵式开发、可连续经营的新路子。这值得诸多房地产开发商、工业地产开发商以及地方城投公司多加关注与深思。
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