近日中原幸福的解救计划曝光，央企入场，一经景物无限的工业新城模式成为已往式。如果算上同样深陷泥潭的协信，2018年某平台评比的十大工业新城运营商第一和第六名都高调落马，剩下的企业，除了大型央企和政府平台公司以及一家轻资产扩张为主的公司外，真正民企只剩下两家坚持走市场化模式开发工业地产的民企——天安数码城和星河工业集团。
1
中原幸福
民营上市公司
2
张江高科
政府平台公司转型
3
中新集团
政府平台公司转型
4
招商蛇口
央企
5
天安数码城
民企
6
启迪协信
民企
7
亿达中国
民企，轻资产
8
上海临港
政府平台公司转型
9
华发都会运营
政府平台公司转型
10
星河工业集团
民企
曾几何时，中原幸福的工业新城模式被坊间争相学习和模仿，同在廊坊出道的一家地产商摩拳擦掌，想以“工业市镇”的类似看法去香港上市，心中没底问计于我。我回覆：中原的模式是中国特殊生长阶段的产品，因为特殊必不可恒久，快速模仿挣点钱可以，如果真当成乐成大法发挥光大必有后患，香港股市上的钱都是老钱，预计不会认这个看法。老板听好悻悻然扬长而去，摔下一句：香港人看不懂中海内地的商业经。原来能有的相助也付之东流。这家企业现在我关注未几，依稀记得拿了一些“工业市镇”在开发，进展据说大多并不顺利，上市的雄心早已烟消云散，不过总盘子不大，扩张也比较谨慎，没有听说爆出太大的资金窟窿，算是幸运的。
提这个例子只想说明，中原幸福的异军崛起，其许多做法至今也很具行业借鉴价值，但当年最受在土地招拍挂市场搞得焦头烂额的“老铁们”追捧的，照旧其以工业之名拿地造城，实现了在地产圈的逆袭�；谎灾�，人们对中原幸福模式心心念念的基本上逃不出“工业勾地”四字，这也让一向不肯被人当成地产商的王老板苦恼不已。
中原幸福之后，“工业勾地”从某些具体项目的操作手法越来越被行业追捧成为一种“拿地模式”。越来越多的地产商开始或多或少的实验这种方法，虽然都贯之以冠冕堂皇的看法，除了工业新城，我们耳熟能详的有许多——片区综合开发、特色小镇、文旅小镇、田园综合体、TOD综合开发、都会更新等等。无论是什么样的看法，其商艺都是迎合政府需要，加入建设一定的工业载体，同时配套相当比例低本钱的商业开发用地。在做测算时，基本把工业部分看做本钱，通过开发利润平衡这部分本钱，并在开发战略上合理安排，确保整个项目现金流的尽快回正。为了让政府信服，并且在拿地竞争中胜出或拿到更好的开发条件，开发商往往会与一些工业龙头相助，甚至让工业方在一线自己隐身于后，形成了零零总总的拿地战略，坊间也就有了许多段子般或真或假的传说。如某ICT领域巨头有一个团队专门配合地产商拿地，一年获取的“拿地效劳费”就是好几个小目标；另有某地产商为了工业勾地准备去收一个目标工业的上市公司。笔者的团队最近几年也没少做帮人工业勾地的簿本，以致于同事听说我要写这个主题的文章劝我笔下留情，别自断财路。然而，我照旧想说，古板的工业勾地，无论是面对大片区大块头的中原幸福工业新城模式照旧就某个单体项目精心谋划的工业+地产项目（美其名曰产城融合项目），这个玩法的外部情况已经变革，这条路已经越走越窄。
究其原因，主要是因为作为交易敌手的政府看待工业勾地的态度正在爆发巨大变革。最要害的动因有两条：一是田主家的余粮（商业开发用地）已经未几了。由于诸如土地指标、都会生长界限、生态禁开等多种限制，政府能够出让的土地越来越少。随着都会生长，土地整理本钱不绝攀升，在这种情况下，有限的商业开发用地一定要争取卖个好价钱，工业勾地想在这类土地上占政府的自制，不是一般的难，是很是的难！二是政府在都会化下半场越来越关注工业和民生问题。在工业导入方面，由于历史上地产商工业勾地后在工业生长方面往往乏善可陈，当初拿地时的报告个个看上去美白甜，可是开发完后工业部分往往都见光死，允许的工业基本难以落位，留下一堆空置的写字楼往往还要政府去擦屁股，因此政府对地产商做工业基本持不信任态度。至于医疗、养老、教育等民生方面的基础设施建设，既是都会配套，也是政府必须完成的施政指标，这类项目不但前期投入大，并且后续还需要每年可连续的运营性投入，将这类项目建设与一次性收益的商业开发用地捆绑起来保存严重的资金错配，目今政府更希望用有连续税收收入的工业用地与公建配套匹配，这显然不切合地产商的胃口。
在初级都会化阶段，政府需要利用开发商的开发能力和建设效率，甚至也需要其市场化的融资能力，资助都会快速建设，在这个阶段，拿一个美好的工业故事，政府和开发商形成默契各取所需，可谓两情相悦，相得益彰。而在深度都会化阶段，产城融合的焦点和难点都在“产”上，地产商的“工业”短板袒露无余，在开发建设能力方面，政府麾下的平台公司虽然有差别，可是胜在听话。至于钱，一二线都会大多不差钱，差钱的地方，地产商也不敢去勾地。于是，此消彼长，在政府眼里，地产商工业勾地变得越来越面目可憎了，说好的恋爱已经一去不复返。
笔者去年一经在某中部省会都会最大的政府平台公司讲课，该企业治理层叹息压力很大：政府将他们定位为产城综合运营商，把险些所有大的片区开发都交给了他们。由于投资规模太大，这家企业虽然有几千亿资产的盘子，资金上也捉襟见肘，一些海内头部的地产商纷纷闻风而动，挥舞着工业故事和支票寻求相助，看中的就是这些区域中极具市场价值的地块。然而政府态度很明确，宁肯开发速度慢一点也不肯与地产商相助，因为他们没有工业导入能力。巧合的是，年初笔者正好应邀到一经想加入该都会区域开发的某国有头部地产企业相同，该企业在十四五计划中明确提出将重点生长TOD开发和片区开发两大“工业勾地”板块，但在项目拓展，开发模式设计和产品线打造方面都遇到很大困难。讨论结果未便细说，但各人很快告竣了共识，地产商愿意去的区域政府能够放出来做的都是硬骨头，不但没什么肉，搞欠好还会磕着牙。有油水的，政府也更愿意交给自己的平台公司去操作，能力崎岖临时岂论，至少这些平台公司在工业生长方面更讲政治，更具恒久心态，政府不会担心他们市场好的时候卖了商品房就走，市场差的时候直接躺平，停工熬日子。
已往，勾地乐成险些就意味着项目的乐成，而现在，政府为了确保工业落地，有越来越多稳准狠的招数，不让地产商在兑现工业允许之前全身而退。譬如，工业用地接纳“标准地”方法出让，明确划定工业用地要抵达相关投资、产值、税务指标，并且在土地出让协议中设置对赌条款，要求地产商允许补差。又如，充分利用销售许可证治理环节来催促地产商的工业落实情况。关于可支解产权销售的工业用地，要求地产商必须向政府报备买家情况，如果不切合政府的工业准入条件，政府不予治理衡宇网签条约。关于已经出让的土地未抵达工业预期的，许多地方政府都在研究正当的把土地低本钱收回的方法。在政府“精明”的政策组合拳面前，工业勾地不但可能无利可图，甚至很可能是一个巨坑，不但快周转的现金流难以如期回笼，还面临“净身出户”或者巨额赔偿的危害，笔者近年来在多地都看到了类似的案例，这些项目有工业园，有文旅小镇，也有热门的TOD开发。
如此局面，地产商还能工业勾地吗 ？或者说究竟如何工业勾地。问题不在工业勾地自己，而是地产商如何看待工业勾地，如何在业务计划和能力建设上适应新时期的工业勾地。这首先是一个理念问题，实质其实是一个战略问题。倘若地产商仍然抱着讲工业故事拿住宅用地继续玩快周转的古板开发模式这种心态，险些可以肯定未来是死路一条。要想走出一条华容道，地产商必须定位为做产城综合运营商，老老实实把“产”的文章做深做透。如何做 ？敬请关注笔者后续文章：地产商做产城综合运营商的几个误区。
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