近两年，存量闲置物业改建养老项目需求量激增，主要目的是资产盘活，财务评价是这类养老项目可行性研究的重要环节，量化指标可以提供清晰的投资决策依据，因而备受投资人关注 。凭据球盟会康养事业部多年投资项目评价经验，这类项目主要从以下三个角度进行评价：
收入角度，以收费崎岖和老龄人口为主要指标
收入=综合收费*床位数*入住率+其他，从盘算公式来看，影响因素之一是综合收费，入住者能蒙受的收费水平越高越好；因素之二是老龄人口数量，具有消费能力和消费意愿的老龄人口越多越好 。在实际测算中，定位中高端的养老项目，以外地三高老龄人群的退休金水平为参照，比照外地同类养老项目平均收费水平，对评价项目进行订价 。
本钱角度，以物业革新、租金和人工本钱为主要指标
本钱=物业革新+租金+人工+其他，从盘算公式看，因素一是革新本钱，关于老旧物业，由于涉及加固、拆除、更新、消防等，且已有结构保存限制，革新本钱甚至比新建项目本钱还高 。因而在实际操作中结构合理的酒店更易革新成养老项目，本钱较低 。年代老旧的砖混工厂革新难度会比较大 。因素二是租金，养老项目能蒙受的租金远远低于同位置商业项目，租金崎岖直接影响运营期本钱 。因素三是人工，作为劳动密集型工业，员工招聘难度较大，且人力本钱占比高，项目的人工配比及人工获取能力直接影响盈利能力 。
现金流、财务内部收益率和接纳期指标
凭据收入、本钱测算出的这三个指标作为项目可行性剖析重要依据 。项目前期，净现金流往往为负，需要关注回正周期及整体测算期的累计净现金流，为正则项目可行 。目前项目投资多为“资本金+贷款”方法，因而财务内部收益率要高于贷款利率，则贷款可以增加投资人收益 。从实践来看，改建项目没有土地本钱，在革新本钱可控的情况下，其投资接纳期一般在10年以内 。
从实践角度看，区位较好，建筑面积适中，革新难度低，租金可控的存量物业较适宜改建为养老项目 。
扫一扫
关注我们
地点：北京市向阳区北苑路86号院E区213栋
邮编：100101
联系电话：010-84108866（总机）
业务咨询：400-093-2688（免话费直拨）
