2018年，在一片可能成为“灰犀牛”的质疑声中，高杠杆、高周转已经成为陈词滥调，“都会更新”成为中国房地工业最高频、最高调的热词。政府、资本、开发商还包括相关的种种效劳机构，终于又找到了一个同频共振的偏向，它拥有美好未来，拥有诗和远方
都会更新——不但有诗和远方，另有眼前的轻易
都会更新(UrbanRegeneration)是一个外来词，在上世纪五六十年代在西方国家正式提出来。
西方都会更新兴起的配景有二：一是都会古板工业（包括工业、口岸运输业等）的衰落；二是都会化生长到一定阶段后泛起了大都会病。这两大诱因导致都会中心人口外移，泛起工业空心化、贫民窟化、生活情况恶化等一系列问题。为了重振都会，推动都会可连续生长，都会更新提上了历史日程。在中国，一二线都会的生长也正在或即将进入这一都会生长阶段，从这个意义上说，都会更新是都会化中下一轮的大时机，笔者很是认同。
然而，这样的时机如何才华更好的掌握？是古板开发商的菜吗？用已往开发新区的手法，简单移植到都会更新这个新风口可行吗？
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图：伦敦东区的金融中心
NO.1 都会更新的行业特质——眼前的轻易
如果我们抛开那些诗和远方的美好畅想，沉下心来总结外洋的过往经验以及深圳等海内都会的先行案例，会发明都会更新有着与古板开发完全差别的鲜明特点，可以说是完全差别的行业特质。
特征一：多利益主体博弈
都会更新项目都是基于旧城区已有项目的�；ぁ⒏镄潞透慕�，这就意味着，除了投资商、开发商和政府，被更新项目的业主（业主的群体自己可能很庞大）和相关利益方如项目空间的种种使用者、经营者，还包括更新项目周边的社区牵涉的种种利益方，他们均是利益相关者。这里面不但包括庞大的土地用途变性、计划变换等土地建设问题，还涉及到围绕各利益方的种种权利、利益的调解问题。
在国际上，往往要由政府或NGO等有公信力的社会组织全程加入，通过包括多方相同会、听证会、计划征集会、计划公投等多种方法来寻找各利益方的平衡点。海内，由于相关执规律则缺乏，社会力量薄弱，利益主体庞大的项目险些都很难推进，这使得可运行的都会更新项目大幅减少。
特征二： 多目标诉求
利益主体多元直接导致都会更新必须满足差别主体的诉求，最终形成了多目标诉求的特征。这些常见的诉求包括，政府要求产颐魅振兴、都会文化的传承生长（或称为都会再起），投资人要求投资收益，原来的业主方希望坐地起价狠捞一笔，原来的经营方、使用方希望自己的业务能通过更新获得升级或者更好的生长，周边的居民则希望通过都会更新改善情况，提升本社区的价值。
多目标诉求给项目在制定计划时带来了很大的难度，能不可找到满足多元目标的项目计划成为都会更新项目能否顺利实施的前提条件。
特征三：项目周期长
前两个特征决定了，项目在前期泯灭的时间通常很长。在外洋，一个都会更新项目在计划论证阶段往往要花几年甚至十年以上的时间，除了要搞定各利益方的种种诉求，还要应对在这期间相关政策、社会经济变迁和房地产市场变革等因素对项目带来的影响，有些项目，发力几年，政策可行了，钉子户没有了，结果经济不可行了、市场不可行了。凭据古板房地产高周转的逻辑，开发商有这样的耐心和心理准备吗？
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图：历时17年的六本木之丘
特征四： 开发本钱高
都会更新项目基本位于大都市的都心位置，土地整理的本钱一定很高，漫长的开发周期增加了项目的资金本钱，别的，为了满足多元利益诉求，项目开发中一定还要在公共设施、都会情况及历史文化�；さ确矫嫱度氩环票厩�，这些都推高了项目的综合本钱。
特征五：多资金来源
都会更新往往并非纯市场化项目，不可简单凭据开发利润最大化的原则操作�？⒛谌葜型ㄉ缁峁媸粜�，好的开发能够极大改善周边情况、提升周边的土地价值，甚至发动整个都会区域的生长。从外洋的许多项目看，往往都有政府补贴投入，别的一些社会公益资金也会积极加入。由于周期很长，开发商除了自有资金和一些短期银行资金，还必须想步伐获取长周期资金。这就需要开发主体能够架构庞大的投资结构，具备良好的资本运作和资金整合能力。甚至，由于项目的社会外部性特征决定了，开发主体经常是NGO组织而不是开发商，开发商更多只能饰演专业操盘角色。
特征六：多重功效和工业聚集
都会更新的项目本钱既然很高，要想赢利，除了在资金来源上尽可能吸纳政府补贴及对盈利要求很低的社会公益基金外，最重要的是要提升新项目的价值。除了纯粹的功效升级，如工厂转为办公，住宅转为公寓等以外，随着消费升级和技术进步，未来都会空间将像多重功效叠加转变，即在同一空间中叠加更多功效。
最典范的就是方所书店，它能够蒙受较高的租金，实质它已经不但仅是一个书店，还增加了交流、展示、艺术欣赏、文创等多重功效，酿成了设计师向社会民众表达和通报思想的场合。只有这种多功效融合爆发的叠加价值才华创立更大的项目价值。在这些功效的背后则是工业的整合与聚集。多重功效、工业聚集，看起来很美好，可是这对运营者的考验相较古板的地产开发，难度增大了多个数量级。
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图：方所青岛店
NO.2 欲揽瓷器活，先炼金刚钻
上述六大特征标明，都会更新这块骨头虽香却欠好啃。欲揽瓷器活，先炼金刚钻。摩拳擦掌的企业和机构先把眼前的轻易搞定了是当务之急。
第一，明确自己加入都会更新的角色定位
都会更新的庞大性意味着，简单主体、简单能力都是搞未必的。这里面至少有这么几个角色缺一不可：政府及项目统筹协调者、开发建设机构、投资人、运营商、专业效劳商、资产治理机构。这其中，多元利益要求政府不可缺位，而价值实现主要依靠功效设计、工业生态的营造和运营，所以运营商和专业效劳商也至关重要，最后，如何聚合资金，需要基于项目的资产治理对接资本市场，资产治理角色也不可或缺。在这里面，古板开发商如果不提升自己的能力，纯粹做开发建设机构，是最容易被替代的，对项目生长偏向和利益分派也很难有几多话语权。
第二，审视自身能力与都会更新的要求进行匹配
一个都会更新项目一般需要都会设计、工业聚合、金融整合、资产治理、社会公关等多重能力，这是一个标尺，每个要进入这一领域的企业都应该量一量自己的斤两，看看自己究竟哪些能力能够胜任都会更新的要求，观差显差，再凭据自己的角色定位要求去有意识有目的补强能力，整合相助资源。
第三，调解资金结构，重构商业模式
周期长，资金多元，项目复合水平高都意味着，快周转高杠杆的资金模式和商业模式与都会更新项目是格格不入的，如果不调解，用一句戏谑语：一定会自己挖坑把自己埋了。
第四，精选项目，事前算赢
都会更新能否乐成受许多因素影响，在决策阶段最重要的考虑就是政策、博弈本钱、开发周期和市场预期。都会更新项目的政策研究、更新本钱和开发周期的估算比一般开发项目要难得多。这就要求企业必须准备富足的时间，借助专业机构把前期的事情做扎实，考虑种种意外和倒运情况，把帐算明白，做到事前算赢。
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图：成都东区音乐公园
NO.3 尾声
从大规�？⒌蕉蓟岣�，如同工业领域标准化的大规模生产到定制化的柔性制造，未来的都会化将是一个越发精细化、个性化的都会生长时代。任何业务都是时代的业务，任何企业都是时代的企业，时代变了，我们的思维、我们的身段也要随之改变。
都会更新很美好，但诗和远方只留给懂她并愿意为之改变的人。
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