在这希望与焦虑轮番交替的时代。商业模式迭代如漫天云卷云舒，幻化无穷。从九十年代的“空手套白狼”，到十几年前的“跨界生长”，再到三年前的“共享经济”，再到当下的“共生生态”。商业地产经营领域的商业模式更是创意纷呈，然而任何商业模式都是有生命界限的，并且界限条件从古至今大致相同。商业模式设计最底层逻辑是对情况条件的动态博弈。交易结构因具体条件而设立，也因情况条件变迁而调解、解体、重构或消亡，经营者至少应该具备战术博弈思维。
商业模式设计之：界限条件
什么是商业模式的界限条件？
笔者不敷水平做理论研究，仅从实践中感悟到商业模式界限就是经营者能力“勉强够得着”的边沿。在规模内距离越近控制力度越大，界限以外，经营者就无能为力了。老辈粤商们常说的“力不到不为财”也含有能力界限意识。都知道孙大圣始终没能跳出如来佛的掌心，商业模式也不可能越过界限条件取得乐成。
商业模式界限四项基本条件
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商业模式的“界限条件”却经常被经营者忽视。往往那些看上去越是神奇的商业模式，细看却越是无视条件掣肘，越过能力界限天马行空。商业模式界限条件许多，笔者在恒久实践中体会到下表这四种界限基本条件对商业模式具有刚性限制效果。
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商业模式运行失效，经常缘于设计当初无视界限条件掣肘。坊间一经流传外洋一则“商业实验”，讲一位异想天开的少年，用一枚回形针与朋友们做交换，每次交换双方都爆发微小增值，使到手里资产逐渐增值，到最后终于乐成换到一座小别墅。这个故事引发了国人的美好神往，把“回形针换别墅”频繁交易增值模式演绎成中国版本的“空手套白狼”，爽性连投资本钱“回形针”都省略了，追念九十年代神舟大地，一时几多英雄好汉“仗套走天涯”！记得牟大侠把毛子的大飞机都给套回来了。
“套飞机”故事继续上演，读者不要以为缴纳“智商税”的“韭菜”只是中国特产，还记得2008年的美国“次贷�；甭�？那就是世界理财精英们买了美国“房利美”和“房地美”融资债券，这是多重杠杆债券，其杠杆结构庞大到投资人无法看清楚钱的流向。不要紧，这对“房美美人”有美国政府背书，光环之下投资人无视经济情况变革趋势。凭据房利美界说“次优贷”业主们是低工薪劳工阶层，连首期款都拿不出来那种，自古以来就是“月光族”，当美国实体经济下行，按揭断供立马群发，“次优贷”们被迫放弃房产，“房利美”“房地美”贷款接纳无望，美国债市最终殃及全球股市。
笔者怎么看都觉得世界金融精英们患有群体“妄想症”，总以为在超等盘算机的资助下可以跨过商业模式界限限制条件。十年已往了，美国实体经济正在恢复，“红脖子”们大赞特朗普神功威武。可是全球“韭菜们”不长记性，当元旦钟声响起，世界上种种虚拟钱币遭遇了大崩盘。连区块链这么神奇的科技也没能越过人类“套白狼”神功的界限。
NO.1 界限条件之一：生长动力
凭据“魏朱模型”界说，商业模式内涵就是交易结构。为什么会有交易？是因为加入各方都预期能赢利。
笔者在上周遇到阿拉伯商人与广州商人对交易条件进行猛烈争辩，半小时已往双方仍僵持不下，似乎空气都凝冻了，在绝望中阿商带着悲腔说：“这样的话，至少我们的生意还可以做下去呀，你看是吗？”，马上粤商就妥协了。这幕“轻锤重音”令我明白一个原理，只要能找到交易各方利益最大条约数，交易结构就能建立。若有一方感受不公正就会“散架”。交易结构无论何等庞大，只要看交易各方能否获得“勉强接受”的利益，如果能，那就可能告竣协议。如果有一方感受被亏欠了，这单交易注定失败。所谓“利益驱动”就是这个原理。
去年6月我在《商业模式设计开端：发明利益圈》文章里提到关于大理洱�？驼蝗罕淮蠊婺Ｇ坎鹗录�。在这个交易结构当中，外来投资人向外地村民承租宅基地20年用以建客栈，条约期满，客栈物业无偿交给宅基地业主。然而这个交易结构中政府缺位了，对簇拥而至的客栈投资客既不说“Yes”也不说“No”。此间大理州政府为整治苍山洱海的生态情况，投资十几亿元修建环湖旅行路，清理水源，修复湿地。生态情况改善了，客栈业随之火爆激增，工业红利却与政府无缘，政府所代表的民众利益完全被忽视。从政府责任缺位到民众利益缺失，大理客栈业生长模式缺失了最重要的动力。结果是一千八百多座客栈被强拆，客栈投资群体洒泪离开，小资情怀度假客群另寻他乡，村民失业，没有人从中得益，只有拆房施工队业务爆单。
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NO.2 界限条件之二：资本要求
相信商业地产同行们也一经遇到过笔者相同的苦恼，就是设计的商业模式明明有利于经营业态成活，也有利于物业日后升值，却被开发商否定。其实不但止开发商，在运营商眼里天下业主们都是“急功近利”的主：租期只签一年，再续租必须涨价。其实运营商是没考虑到开发商背后投资人的要求，开发贷款都是三、四年短期贷款，并且是高利息。如果不可实时还贷，那么开发利润就被贷款利息挤占了。所以�？吹娇⑸滩患平峁丶贝俳ナ鄯�，某桂园创立了从拿地到售房120天纪录，有研究认为“猖獗速度”是为了在最后政策窗口期抢占市场份额。
笔者在北方某地见过开发商销售远郊公寓房，允许购房者返租年回报率是12%，最长返租期达16年，从运营商角度看，肯定认为开发商是“穷疯了”，但在开发商处境上，也许只能“饮鸩止渴”向社会融资，不然结果很严重。所以“猖獗商业模式”背后一定有猖獗缘由。运营商如果不了解资本的“猖獗要求”，设计出有利于培养业态生长善意的商业模式，却往往犯了致命初级过失“短贷长投”。读者可能会问：要制止踏入“短贷长投”的死亡陷阱，又要顾及业态成活如何操盘呢？新加坡凯德置地提供了很好的地产金融商业模式，使得经营业态既有合理培育时间，房产也获得升值。关于这种高明的商业模式，受篇章限制不可详尽。要害点是“私募基金与REITs实时替换”，据悉海内正积极探索REITs，但尚未放行。因此不可在海内仿效凯德模式，这就是商业模式的界限条件掣肘。
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NO.3 界限条件之三：营商情况
营商情况泛指运营商面对的外部情况。例如政策情况，资源价格，交通设施，立异业态竞争，立异商业模式竞争，甚至连自然情况急剧变革也会成为商业模式的制约条件，无法逐一详述，但可以把外部情况制约因素归纳为“时效性”。政策会变，钱币汇率会变，都会门路会变，网络技术会变，营商情况总是在变，商业模式终究有生命极限。
设计商业模式最好略微超前，当上海泛起新商业模式，在华北地区等两年后才可以实验。或许每隔三四年就会有新模式加入市场竞争，所以订立租赁条约期限不要凌驾五年。战略专家们都说社会生长已到了商业模式竞争的时代，天下人都明白“计划没有变革快”。
现代营商情况变革急促。效劳业痛点是雇员劳动时间与加班费问题。若严格凭据每天八小时事情制，每周休息两天，绝大部分低端效劳业将无法生存。南京市居家养老效劳民众平台解决步伐是把诸多效劳内容明码标价，在民众效劳网上宣布，由需求方自主选取下单，效劳需求信息转到后台，系统自动辨识转酿成按地段划分的作业呼叫，隶属该地段的效劳员通过手机抢单出勤效劳，业务平台卖力电话回访下单需求方，监督效劳质量。劳务“抢单”模式，使参予各方都满意。效劳员不再是“条约劳工”，而是“业务合资人”，劳动时长与时点都自主决定。笔者认为劳务抢单模式在效劳业将会有长足生长，商业模式最好顺应这种营商情况。
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NO.4 界限条件之四：资源能力
近三年“旅游小镇”、“休闲小镇”、“田园综合体”、“工业小镇”、“特色小镇”令笔者眼花缭乱。皆因中国文字广博精深，官方创立了五彩缤纷的小镇，小镇咨询就不愁没有业务了。
无论什么小镇，工业资源是运营商“求之若渴”的重要外部资源。除了工业资源，商业地产运营还需要许多外部资源，例如，云南楚雄的“彝人古镇”获得的重要资源是水源，楚雄州为了开发这个旅游小镇，政府批准开发商引用生活水源用作景观水源，需知楚雄州是严重缺水地区。北京“古北水镇”也获得大宗水资源，硬生生在缺水的燕山脚下造出了“江南水乡”奇观，不但景区名字是“水镇”，其经营模式更与水景和水面游览相关。
怡景国际设计集团在广东喀斯特地区开发的黄花镇旅游区，让游客可以在嶙峋石笋峰林上空搭乘热气球舒缓飘行，欣赏日出日落，这是何等浪漫！要害资源是热气球航行执照。在这张广东省唯一的航行执照面前，策划师们请别奢谈什么旅游策划。如果说旅游策划照旧有点用，那就是策划取得这张航行执照。热气球在石笋峰林飘，在草原飘，在海面飘，在沙漠飘，在冰山飘，在稻田飘，在油菜花田飘，无论在哪里飘都是惊艳的旅游体验。热气球航行执照决定了黄花镇旅游系统具有奇特的经营模式。优质景区奇特旅游资源使得商业模式设计以资源能力主导。
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NO.5 结语
商业模式设计的界限条件虽然不止于上述四种。笔者体会到商业模式设计是具有强烈预见性的连续博弈历程。各经营项目的界限条件差别，所以基础没有“棋谱套路”可供参考。
商业模式设计最底层逻辑是对情况条件的动态博弈。交易结构因具体条件而设立，也因情况条件变迁而调解、解体、重构或消亡，经营者至少应该具备战术博弈思维。
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