在全域旅游配景下民宿已成为旅游业不可或缺的效劳设施。各地把开发民宿看成建设旅游系统的重要基本任务。中国旅游民宿业已建立起技术评价体系 ，《旅游经营者处理投诉规范》、《文化主题旅游饭店基本要求与评价》、《旅游民宿基本要求与评价》、《精品旅游饭店》等四项行业标准经由国家旅游局批准 ，从2017年10月1日起实施。民宿工业的市场需求迫切 ，行业规范明晰 ，然而在各地生长却命运迥异。本文剖析了四处地方文化差别对民宿生长迥然差别的效果 ，正所谓：湖边替罪羊 ，公园变私藏 ，万家庇寒士 ，西南见阳光
NO.1 湖边替罪羊
点评：看湖边 ，蓝绿藻成了污染罪证 ，放长眼 ，警惕外部入侵是心底隐殇
经过七八年不管掉臂的野蛮生长后 ，高原环湖民宿群已成为美丽传说 ，当轰鸣的推土机开过 ，一千八百六十多座民宿带着各自传奇故事 ，随高原寒风飘散。就像山顶上飘过的七彩祥云 ，当你仰望绮丽色彩 ，转眼便消散无垠。高原环湖民宿群终于成为污染湖水的替罪羊而被驱赶。站在历史长河回望 ，笔者更愿意相信 ，这是地方对外部资本势力侵占外地情况资源的对抗行动。世居在这片高原的少数民族们 ，曾遭受过蒙古铁骑践踏 ，因此历朝历代对外来势力入侵都坚持高度警惕和对抗。
NO.2 公园变私藏
点评：历代富豪歇凉地 ，国际都会后花园 ，好货自古卖好价 ，小资情怀终无缘
莫干山一经被誉为长三角都会群小白领们寻梦撒欢的郊野公园 ，近几年有多座精品民宿逐渐转营高级会所 ，高墙大院 ，铁门紧闭 ，成为私家藏品。在山路上 ，小白领们时时遇到拉上窗帘的豪车收支这些“精品民宿”。其实早在民国初期 ，莫干山景物区已被外国资本入侵了 ，同期的江西庐山东谷至今仍保存着美、英、法、德、俄、芬兰、荷兰、奥地利、意大利等二十多个国家建筑作风的别墅群 ，在开放的民宿投资市场中 ，资本对优质民宿资源的攫取 ，使得小资们黯然神伤。
NO.3 万家庇寒士
点评：增城旅游资源过于平庸 ，但其地舆位置在大湾区里又过于显赫。增城人以娴熟的商业品牌运营手法 ，给平庸资源挂上金字招牌 ，这正是增城“万家旅舍”生长战略的过人之处。
广州增城“万家旅舍”平台由政府引导 ，市场主导 ，平台牵头 ，公共创业 ，走“融资源、搭平台、建模式、创品牌”的生长门路 ，旅舍经营实施统一策划、治理、营销 ，推动行业标准化、精细化、品牌化生长
2014年增城区政府启动“万家旅舍”计划 ，组建“广州增城万家旅舍治理有限公司”运作民宿业公共效劳平台。形成了农户自主经营、企业经营、“农户出衡宇、企业出资的相助经营”及出租屋特色化运营等多种生长模式。
2016年 ，通过建立“万家旅舍”电商平台 ，扩大宣传销售渠道 ，实现销量增长 ，“擦亮”了增城民宿旅游品牌。至2018年 ，已推出16条精品旅游路线 ，开办了600多家民宿单体。
增城区在广州人心目中只是丘陵农业区 ，旅游资源品级简直不值一提。笔者在2019年4月考察了“万家旅舍” ，似乎又看到了当年大理洱海边上民宿人的缤纷激情。
后面两张照片读者看到了烂尾楼？笔者却似乎看到了安藤忠雄的影子。增城民宿精品设计水平比之当年大理洱海民宿已是“一日千里”。令笔者越发感伤的是地方文化差别 ，那边厢用推土机送走了民宿人 ，这边厢万家旅舍对民宿人“大庇天下寒士俱欢颜”。增城山丘农业区自古就是客家人聚居地 ，地方古板文化是“四方游子 ，落地为家”。各路民宿投资人投奔到增城“万家旅舍”公共品牌旗下 ，投资人或向村集体租地开发 ，或与村集体合资建立旅游专业相助社 ，村民或用自家衡宇经营 ，或以宅基地入股旅游相助社。“广州增城万家旅舍治理有限公司”最终经营目标是把旗下各经营单体 ，包括租地开发的外来投资者 ，自营的农民 ，旅游专业相助社整合成股份上市。当农民持有原始股份 ，就不必挖空心思去后悔土地租金太低。民宿投资人可以专心耕作梦想花园 ，不必担心村民毁约收回屋子 ，不必担心成为情况污染替罪羊。民宿人在大理的“去”与增城的“留”之间自然感悟到年龄冷暖。
NO.4 西南见阳光
点评：西南某地是民宿旅游后发之地 ，借鉴了先发之地的功败垂成 ，其生长战略体现出足够的智慧与灵活 ，大有厥后者居上之势。
因笔者正加入西南山地民宿示范区开发计划 ，未便提前披露 ，只好暂隐其名。项目地距离城区近百公里 ，紧靠省级景物区控制线。地台海拔700米左右 ，比主城区横跨300米 ，是消暑避夏好去处。之前外地政府努力开发旅游效劳区 ，无奈资本市场却不感兴趣。难点恰幸亏于“避暑胜地”的气候特点。智慧的读者会问“夏凉 ，那么冬寒呢？” ，简直 ，我国高纬度地区即北方省份以及滨海地带的旅游工业 ，尚未能给出令资本市场定心的谜底。游客在夏季因气候清凉而来 ，秋冬因气候严寒而去（笔者当下正在哈尔滨事情 ，深知“冰雪旅游撑起北方冬季旅游市场”的神话只有策划巨匠自己才相信）。旅游景区的酒店、娱乐场合、体育场馆、商店、餐厅等效劳设施凌驾半年时间门可罗雀。资产收益只能预估五个月 ，投资回报率十分尴尬。在此项目中 ，笔者要解决的难题正是如何提高民宿示范区的资产性收益 ，包管投资人有合理的投资回报率。外地政府也努力提供阳光政策：
1）在景物区外围开发山地别墅 ，吸引外来资本入场。地产商支付项目地几条自然村土地的整理用度 ，土地被政府收储后 ，按“熟地”标准在土地市场“招拍挂” ，用地性质是“文旅用地” ，要求定向开发民宿示范区 ；
2）把旧村屋园地计划成民宿示范区。政府特设“点状征地”优惠政策 ，凭据老宅衡宇基底面积盘算土地出让金。衡宇外围土地包括林地、晒场、菜地、果园、门路、河滩等非基本农田的农业用地也被政府收储 ，由民宿投资人向镇政府租赁使用。政府供应民宿建设用地 ，这项阳光政策给了民宿投资市场极大信心 ；
3）民宿建设用地持有国有土地使用权证 ，对地上原有旧物业修葺后可领到产权证 ，产权明确就能买通资本市场 ，以房产做融资典质。政府允许待民宿建成开业后 ，分期返还部分政府净收益。免缴都会建设费 ，减征部分税种。作为优惠政策的对等条件 ，也为制止开发房地产嫌疑 ，该处民宿产权在十年内不得交易。外地政策已经给民宿人留下充满阳光的资本运作之路 ，读者能猜出怎么走吗？
4）政策帮助已是暖意融融 ，该轮到投资人考虑“秋冬寒季如何经营？”这件生死攸关的大事了。其中：打造跨行业公共效劳平台 ，以旅游资源换取工业资源 ，借助景物区作为民宿示范区地舆标签 ，以山地别墅区人口作为原生客源 ，针对景区旅行旅游和别墅区短住客源的需求设定效劳项目 ，针对城区周末度假市场构建效劳功效 ，这些都是笔者目今考虑的基本战略。至于输入哪些商业效劳项目可适合严寒季节经营？搭建怎样的业务平台？暂未便透露�？稍じ娴氖且欢ń幽芍钜怠吧鄙�。读者可在我团队微信公号《球盟会产城》中查找《商业模式视察：温泉度假村的“生态协同”生长战略》 ，那篇文章其实已透露出笔者许多经营战略。
结语 获取要害资源
点评：建设用地政策对民宿业生长至为要害。不要相信：小资情怀+老宅子=民宿。
本文提到四处地方民宿生长状况。至于土地获取方法如何影响民宿工业生长？这个问题留给智慧的读者自己去剖析。
开发民宿对地舆位置要求甚为严格。首要条件是位于大都会周边 ，尽量不凌驾2小时车程。其次是全年适合经营时间尽量长 ，从这两点要求看 ，高纬度即北方地区很难满足要求。业界也有一种声音说“用三个月赚够一年的钱” ，经营战略虽可变通 ，最终爆发“雪乡宰客”则是一定。
笔者加入的西南山地民宿示范区正在推进 ，后续故事读者可期。【全文完】
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