球盟会

“地产与资本密不可分
，工业与金融相生互动
。”

2020年
，越来越多的工业园区运营主体以“资产治理”为焦点关注点
，借助中国资本市场“注册制”、科创板、REITS等“春风”
，接纳升级版的资本运作模式
，买通园区资产的“融-投-管-退”全周期通道
，将是未来一段时间最重要的行业命题
。

一、  工业园区召唤资本运作模式立异

(一)     资本运作成为工业园区生长的焦点诉求

由于工业园区在区域开发建设、工业培育及区域资源调配与整合方面担负重要作用
，且开发区域广、项目庞大、回报周期长
，因此
，需要恒久连续的资金投入
，这就对工业园区提出了极高的资本运作要求
，而目前相对简单的融资模式、粗放的资金与资产治理成为工业园区生长的焦点短板
，未来亟待拓展渠道多元、模式立异的资本运作计划以满足园区健康生长需要
。

(二)     工业园区成为优质投资资产

近年来
，在以立异强国战略指引、供应侧革新为主线的革新政策指导下
，我国正由以古板制造业为主的第二工业向以研发立异导向的高端制造业、以现代效劳业为代表的第三工业等现代工业体系升级
。工业的立异与升级拉动工业楼、数据中心、物流仓储等工业园区业态的投资时机
，为园区的融资模式立异提供了客观条件
。

二、  工业园区资本运作立异的三大途径

(一) 园区上市通道开启

2020年
，科创板、“注册制”等资本市场立异举措的深化落地
，以及此前宣布的《国务院关于推进国家级经济技术开发区立异提升打造革新开放新高地的意见》
，标记着工业园区加速拥抱资本市场
。继中新集团正式在上海证券交易所主板挂牌交易后
，锦和商业、德必文化等行业新星也乐成上市
，翻开了工业园区运营主体的上市空间
。

2020年4月21日
，锦和商颐魅正式在上交所挂牌
，股票代码为SH.603682
。除去刊行用度等
，锦和商业上市募资净额为6.85亿元
，刊行后市盈率22.28倍
。锦和商业专注文创园区运营
，主营业务为工业园区、创意工业园区的定位设计、革新和运营治理
。锦和商业以承租运营模式、参股运营模式和委托运营模式等轻资产运营模式乐成上市的模式为园区企业上市提供了范本
。

2020年9月17日
，上海德必文化创意工业生长(集团)股份有限公司首发申请获创业板上市委员会通过
，将于深交所创业板上市
。公司首次果真刊行的A股不凌驾1347.40万股
，占刊行后总股本的25.00%
。据招股书显示
，德必文化拟募集资金61578.36万元
，募集的资金将用于园区智慧精装一体化升级、星光德必易园、德必岳麓 WE"、研发中心建设、增补流动资金等项目
。

工业园区运营主体的上市既有利于园区企业破解资金瓶颈
，获取恒久低本钱资金
，提高融资能力
。同时
，上市后的品牌形象大幅提升
，可以获得地方政府更多的政策资源支持
，以及目标客户的关注
，增加品牌竞争优势
。另外
，成为民众公司后
，也有利于突破古板的治理模式和经营机制
，推动企业实现科学化治理
。

(二)     园区REITs和资产治理提速

REITs最早于1960年泛起在美国
，本意是把缺乏流动性的商业地产包装成为流动性较强的证券出售给投资者
。而在2020年之前
，中国境内市场没有标准化的REITs产品
，均为类REITs的私募产品
，其特点是产品门槛高
，只卖给特定的客户群体
，而相对应的公募REITs可把切合要求的不动产项目及其收益做成标准化产品
，在交易所上市出售
。

2020年1月
，中国证监会召开2020年系统事情集会
，指出稳妥推动基础设施REITs试点
。4月30日
，中国证监会和国家生长革新委配合宣布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事情的通知》
，明确提出“勉励国家战略性新兴工业集群、高科技工业园区、特色工业园区等开展试点”
，并“支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区规模内的基础设施项目
。”
，昭示着工业园区REITs资产证券化进入黄金生长窗口期
。

工业园区作为我国公募REITs试点的重点支持工具
，具备奇特优势：以集成电路、生物医药及人工智能等园区主导工业是未来中国经济转型的偏向
，园区租户以高新企业为主生长
，势头良好
，且工业集群效应可吸引更多上下游企业落户
，工业园区具有连续经营能力
。据银河证券数据
，开端预计5年后工业园区REITs市场规模累计可达约809亿
，市场前景辽阔
。

综合来看
，权属清晰、重点区域内的成熟优质工业园区将最先受益：

从地区上看
，焦点一线都会及部分二线都会的国家级开发区或经开区资本化率凌驾4%
，可分派收益较高
，爆发工业园区公募 REITs 的可能性更高
。

从园区类型来看
，高科技工业园区、特色工业园区等园区资产是本次基础设施REITs的重要底层资产之一
。

从园区主导工业来看
，新一代信息技术、生物、新质料等新兴工业将能最大限度包管园区现金流
。

工业园区公募REITs试点关于推动园区可连续生长意义重大
。从资金盘活的角度
，REITs通过“投资—运营—盘活—再投资”的内循环的模式推动更多资金投入到新片区的开发建设中
，降低资产欠债率
，改善财务状况
，构建投资闭环
，资助工业园区加速扩张速度
。

(三)     园区工业基金“高歌猛进”

园区工业基金是指园区运营方以单独出资、与政府/社会资本配合出资设立
，接纳股权投资等市场化方法
，重点投资于园区内入驻企业
，支持园区相关主导工业生长的基金
。园区主导的工业基金发挥着越来越大的作用
，一方面
，园区基金成为招商引资的“利器”
，甚至成为各园区的“标配”效劳
，另一方面
，园区基金也成为园区的战略新兴业务和利润增长点
。

2020年
，许多园区投资运营方与工业巨头跨界联合建立工业基金
，增进工业投资的生长
，扩至公司资产规模
。例如
，东湖高新与光大资本投资有限公司、光大浸辉投资治理（上海）有限公司配合出资设立总规模达24亿元的东湖光大工业投资基金
，通过投资节能环保、新兴信息工业、生物医药工业、新能源、集成电路、高端装备制造业和新质料等领域内的优质企业壮大企业工业投资业务
。万科联合比亚迪设立基金
，募集规模为11.01亿元
，通过投资科技、物流等领域以提升其在物流地产领域的竞争力
，同时将加速推进其“城乡建设及生活效劳商”的建设
。

三、结语

通过立异资本运作模式
，工业园区可以拓宽融资渠道、买通资产治理通路、实现健康的资金链治理
，走上恒久良性生长的轨道
，我们也期待着2021年有更多的园区融资和资产治理的立异模式泛起
。