“金九银十”。9月本是房企的古板销售旺季。
2021年的这个9月 ，中国的房地产行业却集体感受到了“凛冬已至” ，部分企业甚至迎来了 “至暗时刻”。
跟上半年以降杠杆、降欠债、化解金融危害为指向的三条红线政策相比 ，市场低迷才是真正的釜底抽薪。购房者市场预期转向、经济下行导致购置力下降 ，第三季度全国住宅销售规�？焖俅蠓�。
房地产进入深度调解期 ，行业花样正在重塑。这既是企业自我调理的阵痛期 ，也是其实现转型生长的窗口期。寻找新赛道 ，重构商业逻辑 ，从财务杠杆驱动的高速规模扩张转换为以价值创立为支点的稳健高质量生长 ，是目前暂且“躺平”的房企不得不面对的问题。
工业地产关于大大都房企来说 ，并不是一个新命题。
革新开放之初 ，蛇口工业园建设拉开了中国园区经济的序幕。三十年沧海桑田 ，都会化和工业化的春风孕育了招商蛇口、张江高科等一批优秀的园区建设运营平台、以及以中原幸福为代表的全国性产城开发公司。2016年前后 ，中原幸福如日中天、招拍挂市场挤出效应初显 ，大宗房企纷纷宣布建立产城事业部或产城公司 ，高调进入工业地产赛道 ，一些具有“工业IP”属性的实业企业也加入其中。“工业勾地”成为房企的重要投拓模式。虽然名为“工业” ，但在商业逻辑上实为“地产” ，依靠工业IP导入低本钱获得土地 ，以住宅利润补贴工业投资或者将大部分工业物业支解销售是这个阶段的焦点商业模式。
虽然可以靠支解物业销售赚“快钱” ，但持有物业前期投资大、回报周期长的特质仍然保存。随着PPP关闭土地收入的政策被禁行 ，以及各地政府提高着商门槛、对工业运营实行全周期治理、以及禁止工业用地支解销售 ，工业+地产的商业模式接近失效 ，大都房企的产城事业部又纷纷解散或者名存实亡、沦为又一个投拓部分。
由于三个事实的保存：1、优质的工业资源永远是稀缺的；2、企业的生长和工业的培育一定是有周期的。3、企业有效的产能或者业务投放是有节奏的 ，且对目的都会的工业基础和供应链有特定要求。有限有条件扩张的工业和快速扩张复制的房地产绑定 ，从底层逻辑上就注定了工业+地产模式的失败终局。
潮流退去 ，工业地产已经全面回归 ，重回工业基础设施和生态构建的初心 ，重回去销售化的资产治理属性。房地产下一步势必走向“资管”时代 ，而基于以下四点 ，工业地产很有可能重回热点、成为房企困境之下的可选优质赛道。
1、工业生长是地方政府的永恒命题。
中国都会化的阶段变革、地方政府收入结构切换、中国经济生长动力转换 ，地方政府对工业的高端化、集群化、根植性的要求将更高。过往的政府招商保存的常见问题 ，好比罔顾地区工业基础生硬移植、以投带引历程中买的差池或者买的太贵、非龙头企业明星企业不娶而忽略工业生态的完整性 ，往往无法形成经济增长的真实动力和地方政府的税收增长 ，最终造成政府投入的产出效率低下。未来由于土地财务难以连续、工业生长保存马太效应 ，高投入低产出的招商模式亟待调解。地区的工业培育和增进 ，将需要更精准的赛道选择能力、更强的工业洞察能力、更深刻的企业判断能力、更综合的资源整合能力和工业赋能能力。政府由于体制机制的局限性很难包打天下 ，需要更多的市场主体通过工业基金或者园区建设运营的方法加入其中。
2、都会更新释放优质空间。
“十四五”计划提出 ，加速转变都会生长方法 ，统筹都会计划建设治理 ，实施都会更新行动 ，推动都会空间结构优化和品质提升。2021年是中国的“都会更新元年”。都会更新在一二线都会大规模展开将释放大宗工业空间。珠三角是中国存量革新的先行地区 ，仅深圳罗湖一区十三五期间通过存量革新形成的工业空间就凌驾700万平米。上海位于计划都会集中建设区域内的、保存转型升级要求的工业用地可以百平方公里计。这类位于焦点区或都会建设区内、配套成熟、拥有产城融合优势的空间 ，天然契合以数字经济为代表的、集聚新生代就业人口的立异工业生长需求。同时 ，通过导入高附加值工业连续提升土地附加值和产着力 ，而不是仅仅通过房地产开发一次性攫取土地收益 ，也是解决都会提升和政府财务可连续的必由之路。
3、公募REITS解决商业模式问题。
2021年6月 ，首批试点的9支公募REITs乐成上市刊行 ，其中有5支以工业地产作为底层资产 ，划分为蛇口产园REITs、盐港REITs、普洛斯REITs、张江REITs、东吴苏园REITs。凭据火花S-Park的统计 ，这五支公募REITs涉及基础资产总建筑面积达177万平米 ，所有项目总估值为144亿元 ，最终刊行募资147亿元 ，全部投入到在建和拟建的园区、物流、仓储等基础设施项目当中。如果凭据自有资金（30%资本金）实现再投资 ，能够再撬动345亿元（70%）信贷额度作为杠杆资金 ，可以总计实现491亿元的再投资规模。
持有模式下投资接纳周期长 ，多项目运作和规模扩张的商业模式难以建立 ，是困扰行业的最大问题。从领先市场经验看 ，无论是物流领军普洛斯 ，照旧已被凯德纳入旗下的腾飞星桥 ，工业地产的商业模式都经历了 “由重到轻”的历程。而工业园区公募REITs的刊行 ，为资本提供了退出通道 ，买通了 “投融管退”全闭环 ，为中国的工业地产行业轻资产上路铺平了门路。
4、行业花样未定 ，发力仍有空间。
在地产+的相关多元赛道中 ，商业、无论运营能力剖析照旧优质资产争夺早已是白热化竞争 ，养老、虽然爆发时点未到但却已进入大机构整合阶段。而工业地产 ，在销售模式被证伪后 ，整个行业尚处于商业模式摸索期 ，新的领军企业还未全面胜出。别的 ，由于中国地区工业经济的差别性、差别的工业内部的花样特征、趋势偏向也相去甚远 ，未来将很难形成寡头垄断的局面。这些 ，都为企业当下发力赢得了空间和时间。
如果以中国一二线都会未来10年每年新增300-500万平米工业空间作简单估算 ，工业地产未来会是一个年资产治理规模万亿的市场 ，两类企业将成为这块蛋糕的有力争夺者：立足地区深耕的地方国资和跨区域扩张的工业资产治理公司。
地方国资和种种平台公司既是各地焦点优质资源的控制者 ，又是外地政府全力支持做大做强的子弟兵 ，建设运营工业载体、推动地区经济升级转型 ，既是地方国资的使命所在 ，也是其面向专业化、市场化转型的主要业务偏向。
与工业空间的建设运营效劳能力比起来 ，工业要素整合能力/工业资源投放能力/以及助力企业生长的工业赋能能力 ，才是工业地产企业乐成复制和跨区域扩张的要害。除了工业龙头以外 ，拥有这种能力往往是特定工业的头部工业投资机构。因此 ，未来的行业桂冠极有可能由工业投资基金+不动产基金双轮业务驱动的中国特色另类资产治理机构最终摘得。
而新的行业王者 ，无论是谁 ，一定是坚守了以下两条原则的胜出者。
1、回归价值创立逻辑。通过工业导入与构建 ，为都会创立增量价值 ，再通过模式设计凭据合理比例分享增值收益 ，与政府和市民实现多方共赢。
2、尊重工业生长纪律。工业培育、企业的生长、工业集群的形成 ，都不是一朝一夕之功。在谨慎选择赛道或者区域后 ，需要恒久深耕的坚持 ，做时间的合资人。
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