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房地产行业触底了吗？
来源: | 作者:本文摘编自球盟会咨询合资人梁春艳访谈内容 | 宣布时间: 2022-08-18 | 1908 次浏览 | 分享到:
近年来，相关调控政策的陆续出台、疫情带来的负面影响不绝给房地产企业带来攻击，房企“暴雷”、业主“停贷”等风波不绝  。房地产行业作为关系到我国民生稳定和经济增长的支柱工业，如今的困境不得不引起重视  。
 


房地产市场为何受阻？


  • 严控政策致市场收紧
 
2016年“930新政”拉开了房地产收紧周期的序幕，全国各地纷纷出台调控政策，供应端方面，治理房地产融资乱象，土地制度和住房供应制度助力长效机制破局；需求端方面，地方政府以限购、限贷、限价、限售等手段因城调控  。今后，房地产调控始终坚持“房住不炒”的总原则，调控政策连续加码，市场流动性大幅收缩，使房地产行颐魅整体延续下行调解趋势  。
 
  • 真实需求遭遇“误伤”
 
各地在制定相关房地产调控政策时，为了抵达调控效果，往往接纳非市场化手段，如限购、限价、限售等  。这些政策的初志是稳定房价，但过严的调控手段对市场造成了滋扰，一些步伐在执行层面脱离了政策初志  。如在一些热点都会的限价政策，造成新房二手房价格严重倒挂，一刀切的限购、限贷政策误伤了市场上的刚需和改善型需求，部分房地产企业泛起资金链断裂等问题，使房地产行业不可实现良性循环和连续生长  。

  • 购房者信心缺乏
 
疫情之下，购房者的买房心态已经爆发变革  。疫情导致的收入不稳定等连锁反应，使购房者对大宗消费信心缺乏  。加之房地产行业调解，“三道红线”下房企频频暴雷，部分“烂尾”楼盘业主单方面宣布“停贷”，在期房东导的新房市场花样下，能否如期、保质交房问题成为一大隐忧，购房者张望情绪浓厚，进而导致开发商现金流紧张、金融机构惜贷，房地产行业再次面临向下的压力  。



房地产行业如何纾困？

 
针对购房者，各地需因城施策，加大力度支持刚需和改善型需求  。例如，苏州今年对“认房又认贷”的严格政策进行调解，下调了二套房的首付比例，即贷款结清后，再购房时，首付比例今后前的5成降低至3成；贷款未结清的，首付比例也今后前的8成降低至6成  。目的是降低首付门槛，勉励换房和改善型需求，对需求端进行激励，以提振市场预期和信心，借此反向推动房地产项目入市，发动市场回升  。

而针对房地产企业，则需对前期过紧的金融政策进行结构性调解，适度松开对房企融资的管控，合理发放房地产开发贷款、并购贷款等，缓解房企债务压力，改善现金流  。



房地产行业未来走向如何？

 
房地产行业具有周期性，一般情况下，3-5年会经历一个包括房价、供需关系在内的周期性起伏变革  。相关研究标明，房地产行业对我国GDP累计同比孝敬率可达5%-10%，但今年上半年，房地产成为了经济中最主要的拖累项，2022年上半年房地工业对GDP累计同比孝敬率为-13.6%，创20年来新低  。由此说明，目今房地产行业已经抵达本轮周期的最低点  。但由于疫情对收入的影响拉长了周期，行业回升趋势并不明显  。随着调控政策的松开、市场信心的修复、供需关系的改善，行业回暖周期将有望缩短  。
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