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转型正其时——工业园区行业的趋势与机缘
来源:球盟会咨询建筑事业部 | 作者:球盟会咨询建筑事业部 | 宣布时间: 2023-11-10 | 1011 次浏览 | 分享到:

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作者：球盟会咨询建筑事业部

工业园区作为工业聚集的载体，是区域经济生长、工业调解升级的空间承载形式，它肩负着聚集立异资源、培育新兴工业、推动都会化建设的重要使命。中国经济生长进入新时代，面对新经济生长形势，经济结构需要优化调解，生长方法需要转变。

作为中国经济重要组成部分的园区，也需要加速转型升级，高质量生长。近年来，中国工业园区高质量生长迎来政策 “组合拳” ，政策推动战略性工业集群建设的同时，优化都会群经济结构，构建工业园高质量生长新花样。

本文将深入剖析工业园区行业生长现状、未来趋势及应对战略，旨在为相关企业提供启发。

一

行业生长现状

◎ 行业概述


工业园区是指政府或企业为实现企业生长目标而建立的特殊区位情况。是区域经济生长、工业调解和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集立异资源、培育新兴工业的重要使命。

我国工业园具有数量多、漫衍广、种类全的特点。随着经济崛起，园区数量迅速增加，凭据前瞻工业园区库统计，全国累计已有工业园8万多个。

在空间方面，工业园从沿海地区起步，快速向内陆扩散，逐步笼罩全国各省，形成了东部省份最为密集、各大区域广泛漫衍的结构特点。其中广东省工业园区数量已突破 18000 个，遥遥领先。

在类型方面，工业园区以古板工业区为基础，相继泛起了多种叫法纷歧、形态各异的工业园，从经济技术开发区、高新技术开发区，到科技园、创业园，以及新兴的工业新城等。
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▲ 我国各地区工业园数量
◎ 园区开发模式

目前，工业园开发模式主要分为政府主导模式、企业主导模式、政企联合开发模式三类，这三种模式的差别贯串于工业园的开发、运营治理、盈利整个历程中，其中政府主导模式是目今中国最常见的工业园开发运营模式。


企业主导型模式是政府通过招标方法选择企业作为园区的开发、运营主体，政府卖力都会生长、产颐魅政策、土地用地等宏观调控。政企联合模式是政府与企业联合设立工业园开发公司卖力工业园开发建设，并设立管委会卖力行政事务治理。
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◎ 行业目今挑战

生长至今日，工业园区行业泛起出百花齐放的状态，但也不可否定的是，因为盲目开发、缺乏计划等现象的保存，行业生长至今仍保存大宗问题。归纳如下：

? 供需关系不平衡：近年来经济形势恶化，中国工业园区供应增速远大于需求增速，工业园区已经进入买方市场。

? 前期有效研判缺乏：工业园对行业研判能力、对进驻企业的专业视察能力有限，难以筛选、评估优质目标企业和排查园区招商隐患，导致工业园整体生长的后劲乏力。

? 顶层设计弱：我国工业园在工业定位、园区计划、工业链结构等环节缺乏科学计划，导致园区难形成焦点竞争力，同类型园区面临同质化竞争，倒运于资源高效利用和园区久远生长。

? 盈利水平减弱：工业园区行业规模在不绝增长，但整体盈利性却在减弱，球盟会剖析的多个标杆工业园区的实际收益状况也印证了这个趋势。

? 招商难：目今中国工业园保存招商资源少、招商对接效率低（大部分工业园缺乏专业的中恒久招商计划和高效的招商对接能力）、古板招商模式效果不佳等问题，导致园区招商乐成率低，招商用度居高不下，同类园区形成恶性竞争。


? 运营增值效劳弱：大部分园区仅关注招商引资，但往往忽视了后期的园区运营增值效劳。例如为入驻企业提供本钱低的金融效劳平台，为入驻企业提供技术、人才等优质资源的对接效劳，为入驻企业提供知识产权咨询等专业化咨询效劳。这样的现状不但导致工业园运营方损失了更多赢利时机，更减弱了园区入驻企业的相对竞争力，导致工业园恒久赢利减少。

二

行业竞争趋势

工业园区的生长模式逐步多样化，由最初的产城疏散至产城联动，再到产城融合。工业园区与平台经济、互联网等新兴工业及模式融合生长，工业园区的开发和建设加入者不绝入局，包括政府园区平台企业、古板房企、专业工业地产开发商、制造型实体企业、互联网巨头、金融机构等。工业园行业的竞争可体现在园区主体和开发企业主体两方面的竞争。


? 园区主体之间竞争：工业园区项目生长很洪流平上取决于其所在都会经济生长情况，因而园区开发企业的竞争主要体现在所在都会与周边都会的竞争，尤其是经开区和高新园区两类园区的开发企业，如上海张江高科、临港等。

近年来园区数量连续增加，政府收紧土地和税收政策，促使园区主体面临新一轮竞争。园区将更注重园区从开发运营到企业效劳全链条的综合性优势。

? 园区开发企业之间的竞争：除了园区主体和都会间的竞争，园区开发企业在园区项目中涉及土地开发、基建、配套建设、招商运营等多项业务，大型的房地产企业凭借住宅项目的开发资源和经验，挖掘园区开发的第二增长曲线，不绝入局园区开发建设，致使政府平台企业和专业工业地产开发商的住宅配套设施建设业务竞争加剧。

从目今立异生长期的竞争方法上看，园区竞争也已经从以土地价格、优惠政策等为主导的硬实力竞争，进入到以运营工业情况和综合效劳为主的软实力竞争阶段。

在开发阶段，焦点竞争点为价格竞争和优惠政策�？突е饕刈⒘鄣耐恋�，免费提供厂房和办公，特别优惠的税收政策等，在这些方面，各地的工业园保存趋同趋势。在运营效劳环节，随着价格和优惠政策趋同，园区基础设施与配套情况将成吸引客户要害，良好的工业基础，完善的工业配套和效劳，必将成为客户主要关注的重要因素。

三

标杆企业研究

放眼行业，领先的工业园区运营公司均在项目拓展、项目招商、项目运营、更新革新四个方面有各自奇特的生长战略。

好比在项目拓展阶段，运营公司不可拘泥于某一种方法来拓展项目，需要因时因势灵活运用轻资产、中资产、重资产等多种方法， “深耕区域战略，吃透一个区域，拿下一批项目” 是工业园区运营公司普遍的区域拓展战略。

在项目招商环节， “提升潜在客源的引流能力” 是行业中工业园区运营企业在交易环节提升招商效率的主要逻辑。

在项目运营历程中， “深度洞察客户，深化客户价值” ， “数字技术赋能，提升运营效率” ， “效劳区域工业生长，园区特色主题化” ，是头部企业的三大发力偏向。与此同时，行业中领先的工业园区运营公司在项目更新革新环节都做到了 “划分产品线，标准化其产品” 、 “建立供应商体系、规范作业流程” 等。

好比招商蛇口，以奇特的 “前港-中区-后城” 综合生长模式，从都会功效升级、生产方法升级、生活方法升级三个角度入手，为都会生长与工业升级提供综合性的解决计划。

在 “前港” 环节，招商蛇口以深圳蛇口游轮母港为标杆，以口岸为切入口，以临港工业园区为主要载体，配套都会的新区开发，通过港区城的有机融合与协同生长，形成产城融合生态圈。
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在 “中区” 环节，招商蛇口深耕园区开发与运营，聚焦空间计划、工业聚焦、生态园效劳，为工业立异赋能。从主题园区到特色工业带，再到生态型片区，招商蛇口付与工业茂盛生长的能量，为都会经济多元化生长带来源源不绝的活力。

在 “后城” 环节，招商蛇口专注为家庭客户提供精品住宅，公司梳理并建立了三大类住宅品系：生长系、成绩系、传承系，以满足差别客户家庭焦点居住需求。

三大环节有机联动，形成相互赋能与反哺的战略飞轮。与此同时，招商蛇口坚持分类推进“一园一策”，今年，招商蛇口工业园区聚焦打造主题园区，系统化提升工业运营打法。关于主题园区，提出 “五个一” 总体架构（一套清晰的工业定位、一套明确的工业组织体系、一个针对性强的工业载体、一个完善的工业配套体系、一个落地的工业运营效劳）。

 “五个一” 的专业打法将从各维度提升招商蛇口的工业运营质量，提升客户黏性和满意度，从而提升园区的溢价能力和工业价值。未来公司将围绕 “五个一” 继续深化主题园区产品，构建特色化、专业化的生态效劳体系，突出 “工业属性” ，做强 “工业焦点” 。

从案例中我们可以看到，招商蛇口既做到了工业模式的标准化，又做到了单个工业园区的定制化。通过标准化的工业模式，规模复制，形成公司资产与业务的良性增长；通过定制化的园区经营，充分挖掘每个园区的奇特禀赋，助力各地区差别特色工业生长，从而最洪流平地提升园区整体价值。 
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作为园区开发运营的相关企业而言，注重高价值环节能力培养是未来的要害。土地整治、园区建设、工业导入及后期运营，每个环节都有明确的 “增值点” 。

好比在开发环节，可通过土地一二级联动开发模式，向政府低价拿地后进行二级开发，获得配套商业地产、住宅的出售及出租收益；而在效劳环节，工业园通过在园区内提供有偿融资、信息咨询、培训、孵化、人力等工业生长性增值效劳获取收益。

综上所述，随着中国经济和产颐魅政策的全面调解，园区功效形态已全面转向为推动工业转型升级的空间载体平台，工业园区的生长建设逐渐走向产城一体的可连续生长之路。

在这个历程中，简单的投资—开发模式一定会被淘汰，而以运营工业情况和综合效劳为主的软实力提升，将成为未来竞争的要害！  


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