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基于以下几点原因，办公成为都会更新领域热门的终端业态
。

“好改”
。相比于商业和酒店，办公业态的载体适用性强
。购物中心大开间大层高的物业特点，适合革新成高品质的写字楼，焦点难点只有进深过大有“黑箱”，一般两种解决计划，一是利用黑房间区域设置差别作风的共享集会室和效劳空间，二是直接做大标准的挑空
。酒店革新办公虽然保存层高和窗墙比的问题，可影响仅局限于品质感和租金溢价，革新自己不保存技术性障碍
。

“好租”
。陪同新一轮供应岑岭以及经济形势影响，2018年起北京甲级写字楼空置率连续上涨，租金水平也连续承压
。但相比购物中心及酒店等业态，写字楼的出租率相对更有包管
。且写字楼的主要收入为租金和物业治理费，现金流稳定，在兴旺国家，写字楼都是REITs优质的底层资产
。我国的写字楼生长为REITs的主体，同样也具有巨大潜力
。

“好卖”
。虽然经济形势影响明显，但毫无疑问写字楼仍是流动性最好的大宗物业地标类别
。以2021年数据为例，北京大宗交易市场共录得52笔成交，总成交金额652亿元
。其中办公/研发办公物颐魅占总体成交金额的58%
。2021年房地产行业资金流动性问题较为显著，承压企业手中的写字楼资产成为“硬通货”，项目有入市倾向即受投资型买家追捧，在整体市场的波动性和不确定性下，办公物业的价值韧性和防御性凸显
。

更新模式方面，与“商改商”类似，凭据业务类型差别，可将“×改办”分为自革新、二房东、不动产资管三种模式
。

“×改办”自革新模式是指以资产持有方为主导，利用集团或者关联方旗下自有商业资源进行革新升级的模式
。

北京自有×业态改办公代表案例汇总

革新方多为大型国资平台原物业治理运营子公司，以创业公社为代表，其基于内部项目革新运营经验积累，向承接其他国资物业革新项目的市场化资管公司转型；建立至今陆续革新运营北京金融科技大厦、亦庄银和港科技立异中心、CBD建国铂萃酒店、中关村e世界、首钢体育大厦、四通大厦等
。2021年，其联合湖北企业武昌鱼集团，与地产基金投资机构翰同资本等相助，配合摘牌收购了北京大地花园酒店，停业五年的老酒店变身集现代、科技、智能为一体的高科技企业总部大厦，成为中关村大街上又一处新地标——中关NEO·星境（STARLAND），同年推出都会更新不动产经营品牌——首唯
。

“二房东模式”起家的文创园运营商及联合办公首创企业，在行业风口事后纷纷向轻资产转型，依靠设计革新、运营治理、工业效劳等能力成为非交易类都会更新领域“×改办”的焦点供应商
。

以办伴为例，其由前绿地执行副总裁胡京于2016年建立，建立时定位以科技效劳为特色、以“二房东”为焦点模式的联合办公首创企业
。与行业趋势一致，2019年正常经营遇到极大挑战
。随后转型轻资产模式，发力都会更新领域，为资产持有方提供全流程效劳，在CBD甲级写字楼、小而美独栋建筑及现代化工业园区三个领域打造多个典范标杆
。

图：办伴与翰同相助打造的上地NEO

以翰同资本为例，其建立于2015年9月，是专注于地产工业链投资的专业投资机构，以股权投资和都会更新双轮驱动
。首创团队是来源于最具地产投资经验的国际顶级PE机构的整建制团队，兼具差别阶段股权投资（从千万人民币到数亿美金）及商办住各主要资产类别收购革新运营投管退经验的全能投资团队
。

翰同资本进入都会更新领域伊始即专门建立了都会系列精品资产并购基金，聚焦北京和上海焦点地段的存量商业物业的收购、革新和运营
。该基金由翰同资本与光大安石、华住集团、金茂资本、阳光包管、合众厚生、中金投集团等顶级相助同伴联合提倡，并由翰同资本卖力基金投资、治理与项目运营
。通过资产收购、重新定位、设计革新、招商运营、处理退出完成资产治理价值链，由连续的、转动的资产增值闭环打造统一的投资平台，为投资人带来逾额回报
。

高和资本是都会更新“×改办”的另一代表资管类企业
。建立于2009年10月，自建立以来致力于用金融重塑都会面貌，引领和推动中国都会更新与不动产证券化
。目前，高和资本已经生长为海内领先的商业地产私募股权基金和海内不动产证券化的开拓者和推动者
。高和资本作为新都会更新的早期加入者，凭据专业判断力寻找项目，引入资金方整体购入有增值空间的物业后，引入跨界资源对其再定位、革新，以增加租金回报率、提升物业估值；部分物业运营成熟后，通过资产证券化或出售方法退出，获取资产增值收益
。代表项目有高和融中心、火炬大厦、静安高和大厦等
。

基于办公业态在革新难度及资产流动性的显著优势，“×改办”是单体都会更新项目领域的热门赛道，差别企业应结合自身优势选择此类项目的切入点，二房东模式正加速向轻资产模式转型，焦点竞争力为成熟的物业设计革新、招商运营及工业效劳能力
。自革新模式则很是依仗集团内或相关体系内有大宗可供革新的物业来源
。资管模式方面，关于融资能力、标的选择能力、标的瑕疵处理能力要求较高
。经济周期叠加物业的老化，将加速焦点都会古板商圈或工业集聚区原有经营业态的倒闭，也将为“×改办”的都会更新赛道提供源源不绝的时机
。