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小镇商业生长动力探索

【导读】这是笔者关于商业生长动力机制研究的第四篇上篇
。当中心都会规模扩张到经济指标“不划算”水平，都会小单位陆续泛起，随年份差别，这些都会小单位有种种称呼，例如文创小镇，旅游小镇，田园综合体，特色小镇，康养小镇，金融小镇，设计小镇
。虽然主题各不相同，但总有人居住生活
。商业就成为小镇最基本都会功效，构建“小镇商业”的底层逻辑是共通的，就是找到并且培育商业生长动力业态和引擎
。

NO.1

小镇商业缺项大招商难

本文所讲的“商业”不限于商品零售业态，还泛意包括生活效劳业态和工业效劳业态
。本文所指的小镇并非指行政建制的都会单位，而是指因制造业或房地工业而新开发的都会小单位
。 随着小镇常住人口逐渐进入，对商业效劳的需求自然爆发，乍一看似乎生意时机巨大
。 但实际上小镇商颐魅招商很难，效劳配套总是不可满足生活需求
。 当下市场经济充分发育，在需求和供应之间为何会爆发缺口呢？ 这与人口总量以及密度有关
。 在制造业小镇，工业人口关于商业要求“有”就行，能买到“柴米油盐酱醋茶”就可以了，生活效劳大多由自己入手解决
。 在房地产开发的诸如郊区楼盘，文创类小镇，互联网小镇，设计小镇的居民对商业要求除了商品供应，更需要完善的生活效劳和商务效劳
。 小镇居民对商业的要求上升为“好”才行，商业门类要齐全，要有完善的效劳业
。 在新开发的旅游小镇例如滨海旅游度假区，居民更是要求有度假效劳和文化产品和医疗效劳，对商业要求必须抵达“优”才满意
。 小镇居民对商业效劳品质要求越高，招商自然越难
。 所以在制造业小镇看到，大排档菜市场都发育得很好，居民们感受“比在家乡便当多了”，在郊区地产大楼盘，居民们感受“连个书店都没有”，总觉得生活里缺了点什么，在滨海度假区，居民们更是感受到“这里是文化沙漠”
。 小镇居民所不了解的是由于人口总量少导致商业营业额小，经营本钱占比就大，商家难以担负，也不敢进入
。 这就是为什么小镇招商难的原因
。

NO.2

寻找商业生长动力

许多学者专家讨论商业生长喜欢抛出连串经典数字：x万人口消费可以支撑一个五千平米规模的超市，xx万人消费可以支撑一座影戏院
。总是以消费总量来计划商业面积，凭据这种经典理论，基础无法构建小镇商业系统
。计划小镇商业系统，首先要搞清楚小型商业系统的生长动力在哪里，动力引擎是什么业态，具体是哪些业种组成
。

之前，笔者曾在北方某省会都会的新区经营幼教专业街，凭据外地生活效劳的缺项，确立商业街经营主题是幼儿教育
。首先引入两家幼儿园，爆发四百个学位，引发了与幼儿园业务相关的幼教，幼儿保健，美容护理，国学教育，艺术培训等等更高品级效劳业迅速聚集，在三个月之内，完成了这条商业街已往撂荒三年未能完成的招商任务
。笔者计划的商业业态是幼儿保育专业效劳，动力引擎就是幼儿园
。然而，时过境迁，在新技术情况下，新业态如雨后春笋般泛起，原本的幼儿艺术教育类效劳业已经被网络视频课程分食占领
。甚至连房地产署理销售业也被网红直播业态抢了“蛋糕”
。新冠疫情期间，各人不可上街，怎样买屋子？完全不懂房地产的“网红小姐姐”创立出一天卖出几百套屋子的神话，直接“饿死”借居在售楼部里的房地产署理销售公司
。新技术情况下，如何寻找商业生长动力引擎？怎样组织构建新形态的小镇商业系统？这系列问题关于计划小镇商业系统具有突破性立异意义
。笔者正忙于计划一个深居江西农村，常住人口只有数百人的教育小镇商业系统，尚未完成
。体贴商业地产运营的读者们下次就能分享到“小小镇”商业系统计划的故事啦
。本文权当是“未完成交响乐”吧
。

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