中国宏泰工业市镇生长有限公司（6166.HK）（以下简称“宏泰生长”）建立于1995年，是以工业构建、园区运营和基础设施投资为焦点业务，全面整合通用航空、大健康、科技立异、智能制造、工业设计、新能源、文化旅游等战略新兴工业资源，为区域经济社会生长提供了有力支撑。旗下拥有成员企业近百家，包括6家工业市镇运营公司、8家投资类公司、19家立异科技型企业和3个国家级众创空间。那么，宏泰生长是如何从一家房地产企业乐成转型？成为工业市镇先行者和一流的工业园区开发运营商？
一、宏泰生长的乐成要素
1、借势一线都会“工业外溢”历史机缘
宏泰生长的乐成是抓住了一线都会“工业升级、腾笼换鸟”的局势：已往十多年间，一线都会由于人口、交通、环保等问题日益突出，导致许多工业泛起大宗的外溢需求，但周边的都会和政府往往缺乏资金支持，无力承接工业转移。宏泰生长正是看准了这个生长机缘与区域“痛点”，积极与地方政府相助，“带资进场”，为政府提供集计划、土地整理基础设施、工业构建、运营和治理为一体的“综合工业市镇建设效劳”，而政府方则让渡都会、区域生长的收益，所以，宏泰生长实质上赚的是工业转移、区域生长的钱。目前，宏泰生长的工业市镇项目主要集中于京津冀和长江经济带等区域，尤其是随着“京津冀一体化”战略的连续推进，积极结构廊坊、张家口、石家庄等地，凸显出承接疏解北京都会功效而外迁的战略思想。
2、差别化的战略定位
自2005年，宏泰生长提出由简单房地产开发向工业地产转型起，经过十多年生长，宏泰生长摸索出一条奇特的、可复制的工业市镇生长模式（见下图），宏泰随即进入了战略扩张期。
自2015年以来，在宏泰生长的营收结构中，工业市镇开发收入从2015年的33.17%上升至2019年上半年的90.37%，替代物业销售板块成为宏泰生长的主要收入来源。
3、业已形成的区域结构与土地储备
宏泰生长经过多年的区域耕作，已经形成了以廊坊、张家口、石家庄为重点的“环京津”区域结构，以武汉、鄂州为重点的“长江经济带”区域结构（拜见图1），尤其是在廊坊市的龙河高新区（土地储备情况拜见图2）、龙河商务休闲度假基地、永清宏泰工业市镇园区等拥有数千万平米的土地储备，为未来的生长打下良好基础。
图1、宏泰生长的重点区域结构一览
图2、宏泰生长在廊坊龙河高新区的土地储备情况一览
数据来源：《宏泰生长2019年报》
4、构建工业平台，形成一体化工业效劳能力
宏泰生长建立了数据中心、研究中心、IP中心和金融中心“四大平台”，为入驻企业的工业构建提供巨大支持，打造了一个完整的过去端计划、设计工业市镇以及工业主题定位，到中端的土地整理、一级开发、兴建基建效劳，再到后端的招商效劳、治理运营支持为一体的工业链条。每一链条都可以拆分，既可以效劳于本企业，也可以对外效劳，将自身治理能力作为一种模式对外输出，让客户获取更多选择权，宏泰生长的业务经营规模也可以更灵活，危害更低。
5、稳健生长，高毛利领先同行
宏泰生长在坚持业务规模增长的同时，盈利能力也稳定增长，毛利率从2015年的42.91%增长到2019年的70.10%，净利润率也坚持在30%左右，远高于同行水平。虽然赚钱能力很强，但宏泰生长并没有盲目扩张，从资产欠债率来看，宏泰生长在欠债把控方面做的很好，绝不顶着资金危害扩张，资产欠债率处于行业平均水平以下，坚持稳健生长，展现出了较强的工业构建和抗危害能力。
二、宏泰生长的潜在危害
1、新兴业务占比不高
从宏泰生长的收入结构上看，其焦点收入照旧房地产开发相关收入，从2019年中报收入比例来看，房地产联动开发所带来的土地开发项目收益占比抵达91.34%，工业效劳等战略新兴业务的占比很低�？杉�，宏泰生长目前还处于工业园区盈利模式1.0阶段，未来需要尽快进行盈利模式的升级。
2、应收账款居高不下
2015-2020年宏泰生长应收账款数据统计
宏泰生长定位于区域生长的撬动者，而工业园区打造往往具有周期长、前期开发所需投入资金巨大、资金回流缓慢等特点。另外，在园区运营期，宏泰生长的相关收益也需要与区域内的新增财务收入、GDP、民生、就业、生态等指标挂钩，每年只有完成上述KPI绩效，才华重新增财务收入中获得相应的酬金，回款周期较长。这就意味着宏泰生长所开发的项目，岂论是前期照旧后期的回报周期都较长，客观上增加了经营危害。
3、工业转移“春风已弱”
宏泰生长的崛起离不开一线都会工业转移的春风，但经过近十年的生长，一线焦点都会的工业转移趋势渐缓，部分一线都会也开始泛起“工业空心化”，增长乏力的局面，工业转移的难度加大，再加上环一、二线都会经济的高速生长，原来相助的地方政府及平台公司已经具备独立开发能力，很洪流平上削弱了宏泰生长的竞争优势和议价能力。
三、总结
宏泰生长借助工业转移、城镇化加速的历史机缘取得了快速生长，率先提出了“工业市镇”的生长模式，实现了“环京津”、长江经济带的区域结构，但与大大都房地产身世的园区运营商一样，宏泰生长仍属于工业园区1.0阶段——重资产开发的房地产模式，主要收入来自于房地产开发。随着未来工业聚焦的难度越来越大，地方政府考核要求越来越高，宏泰生长必须要找到支撑未来生长的“着力点”。（完）
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