转眼之间 ，新冠二年又到了年底 ，去年流行的“内卷”和今年年初突然爆火的“躺平”似乎成为这两年都会生长的要害词 ，然而在这百年未有之大变局的转型期 ，我们仍然能够看到一些新生的力量正在“内卷”和“躺平”的颓势中顽强生长 ，蓄势待发。工业与都会协同生长的新势力正在孕育 ，产城融合的觉醒时代正在到来。
房地工业的狼终于来了
早在2008年北京奥运会以后 ，关于“中国房地产泡沫即将破灭 ，全行业将迎来一次巨大调解”的论断就此起彼伏。彼时 ，中国房地产仍处于美好的黄金时代 ，今后又经历了漫长的白银时代 ，整个行业不但挺过了一次次专家的唱衰预言 ，并且在一次次堪称空前绝后的调控面前依然“越挫越大” ，造就了一批年销售远超千亿 ，甚至抵达万亿的巨型公司 ，中国房地产的神话似乎不会破灭 ，这一信仰一直延续到今年年初。紧随率先“暴雷为敬”的千亿级别的中原幸福、泰禾集团之后 ，一经是中国最大的恒大地产万亿级别的债务窟窿彻底推翻了人们的房地产信仰 ，在严防死守的金融机构和惊若寒蝉的个人投资者配合努力下 ，房地产行业漫灌的流水迅速抽干 ，整个行业由于流动性衰竭险些系统性崩盘 ，房地工业的狼终于来了。
狼来了并非行业的灭顶之灾 ，中国的高速都会化阶段并没有结束 ，只是房地产快速扩张拉动都会生长的周期已经结束 ，房地产必须回归承载都会功效和工业功效的基本面。这在成熟市场是知识 ，而在中国已往却只被看作书白痴言论而被束之高阁。当资金推动的浪潮退却 ，死去的是高杠杆高周转的房地产开发模式（自己在2018年的一篇文章——“碧桂园：坍毁的不但仅是工棚”一文中就提前预言了这一点） ，而许多通过创立工业价值和都会价值最终创立资产价值的微立异和商业模式依旧活跃且前途灼烁 ，房地产仍然是一个大市场大赛道 ，在这样一个大池子里 ，有足够的空间塞下众多玩家在其间翻江倒海 ，只是各人要学会不再依靠资金堆起的泡沫航行。
工业园区热潮将是一场饥饿的盛世
工业地产开发近年来作为房地产转型的重要偏向越来越被房企重视 ，然而工业园区的主力投资开发运营者仍然是政府及其下属的政府平台公司。在新一轮的地方工业竞争中 ，工业园区作为工业基础设施越来越成为各地政府招商引资生长地方经济拓展税源的抓手 ，纵然是疫情施虐 ，各地的园区建设仍然时不我待。于是 ，我们可以看到大宗以园区建设为投向的地方债、城投债刊行屡立异高 ；越来越多的地产企业开始建立园区事业部跑马圈地 ；有战略新兴领域的实体企业嗅到了其中的时机 ，以自己的工业资源资助投资商购地赚得盆满钵满 ，甚至自己亲自上手拿地 ，开辟地产新战场。与萧条的住宅房地产相比 ，工业园区完全是盛世的感受。
可是盛世名下 ，其实难符 ，因为园区地产的商业模式此前基本都建立在住宅销售平衡的逻辑上 ，如今住宅的盛世结束了 ，园区的新商业模式却依旧难产。这从相关上市企业的业绩以及众多园区烂尾项目可见一般。显微镜下的盛世为何这般凄凉？
政府是这个赛道最重要的加入者 ，园区虽然是不动产资产或许可以升值变现或者获得租金 ，但对政府来说其最看中的照旧承载工业生长获取税收 ，税收才是政府的盈利模式 ，这与市场化投资商可谓大相异趣。偏偏政府手里另有计划和立项的生杀大权 ，这导致全国各地产办空间开发量巨大 ，严重供过于求成为常态 ，这种利益诉求上的差别越发大了园区开发投资企业的操作难度 ，笔者一经撰文“工业勾地？房企转型的华容道”对此进行过详述。要避开这饥饿的盛世 ，投资商不但需要自制的长线资本确保自己能守得云开见日 ，还需要有很强的产融整合能力 ，如张江高新、力合科创从工业上获得收益。这场盛世注定只是少数人的蜜糖 ，却可能是大都人的砒霜。
城投类公司站在十字路口
城投公司应各地政府加速都会生长的需求而生 ，因高速都会化而盛 ，然而 ，在2021年年底 ，却走到了生长的十字路口。大规模农业人口进程的都会化已进尾声 ，大宗都会从人口增长转为人口减少或净流出 ，古板都会基础设施建设已是昨日黄花 ，像兰州新区这样的国家级新区尚且举步维艰 ，全国大部分都会的新城新区都陷入开发-欠债-停摆的死局。相关统计数据也清晰标明 ，古板城建类投资大幅下滑 ，替代的则是新基建。与古板基建靠卖地盈利差别 ，新基建的盈利模式看起来很不清晰 ，需要专业人士去探索。更要命的是 ，无论是绿色低碳新能源照旧5G智慧都会大数据 ，这对习惯了土地整治架桥铺路的城投来说 ，专业鸿沟巨大 ，“融投建管运” ，每个环节险些都是全新的。不但如此 ，各地政府还纷纷把工业园区投资开发运营、产颐魅招商和工业投资的重任付与城投 ，后有化债� ；沽ι酱� ，前有新兴业务迷雾重重 ，这届城投的领导人日子欠好过。
日子难过还得过 ，有人过得还不错 ，产城综合运营商已经成为城投类公司转型的不二选择 ，自己今年在行业视察和经手案例中总结提炼 ，陆续推出的“产城综合运营商系列谈”对此有详尽叙述。简言之 ，在产城高质量生长的配景下 ，城投类企业必须主动拥抱数字化厘革和科技立异 ，借助自身的政策优势和本钱优势 ，以投行思维将工业基础设施的投资建设与工业的数字化整合结合起来 ，形成新基建的“融投建管运”新闭环。
都会更新VS新区开发 ，新瓶装不了旧酒
随着都会剖析日益严重 ，都会更新成为一二线都会的“专利” ，虽然这些都会特别是二线都会仍然有新区新城开发 ，但就像深圳的灼烁科学城那样 ，基本上已经属于绝版或尾声了 ，新区开发更多照旧三四县都会生长的标配。无论如何 ，随着中国城镇化进入减速生长期（虽然整体还处于高速阶段） ，都会更新逐步取代新区开发的趋势正从一二线都会向其他都会蔓延 ，不过时间早晚罢了。
近年来在一线都会率先兴起的都会更新前期主要依靠各地百花齐放的探索 ，险些是一城一策 ，至今主管部分只是体现正在牵头制订顶层设计文件 ，并且率先公布了包括北京（一线都会唯一代表）、若干二线都会和一些老工业基地都会在内的21个都会作为试点。有意思的是 ，之前都会更新早就风生水起堪称全国规范的深圳、广州和上海并未在一线都会之列。由此可见 ，上上下下对都会更新 ，从内涵到模式都在各说各话 ，既无统一看法更无标准打法 ，各个都会都在摸着石头过河。同样摸着石头过河的是近年来纷纷把都会更新作为重要业务偏向的一众房企。然而摸石头容易 ，过河却难。在土地出让金收入大幅下滑 ，政府土地财务不可连续的情况下 ，地方政府越来越看中实体工业带来的涓涓细流于而又生生不息的税收。于是乎 ，房企的“投拓狗”们发明：虽然都会政策差别巨大 ，各地却在项目的工业功效上要求一致的严格 ，房地产开发老酒明显装不进都会更新的新瓶。都会更新项目原来就保存利益主体多 ，种种诉求多元 ，开发本钱高周期长等诸多灾点 ，政府的工业诉求把项目都酿成了工业地产 ，不但在立项阶段要求开发商讲好工业故事 ，秀好工业肌肉 ，让政府相信故事不但美好并且落地可期 ，并且在实施阶段要进行工业对赌 ，把产颐魅招商与销售许可证等硬条件挂钩。这一系列的硬约束险些让所有项目都变得鸡肋起来 ，是硬着头皮上照旧望而却步 ，开发商都在掂量自己的工业运作能力 ，这简直是一个艰难的选择�？梢栽ぜ� ，有没有工业运营能力将成为进入都会更新业务领域的通行证。
类似的 ，其他都会的新区开发也正在爆发深刻变革 ，房地产开发主导型的新区开发也正在被产城融合工业先行的新瓶所替换。2022年 ，地方政府在产颐魅争夺上的军备竞赛一定将向新区开发运营商通报 ，一场内卷的“工业竞赛”比面临退潮的住宅销售难得多 ，在这个新的赛场 ，规则、套路、模式都尚无�？裳� ，无论是政府照旧企业 ，比任何时刻都更需要外脑的资助。
双碳战略 ，所有都会面临的连续挑战
2021年秋天全国各地的拉闸限电令人影象犹新 ，这预示着在双碳战略下 ，地方的工业和都会生长面临新的约束条件 ，碳排放、制造颐魅招商引资和税收增幅成为不可能三角 ，如何破解 ，地方政府的区域生长战略将在2022年爆发明显的改变 ，并极大影响区域的工业生长政策和都会生长战略。
第一个改变是各地会加大新能源工业的招引和生长力度 ，这不但仅是因为新能源自身的生长前景 ，更重要的是通过新能源改变外地的能源结构实现碳减排从而获得碳排放指标 ，在双碳战略下 ，碳排放配额指标将继土地指标以后地方政府生长经济最重要的“硬通货”。在这场新能源风暴下 ，拥有低碳甚至零碳解决计划的投资商将在新一轮都会生长中获得领先的身位。
第二个改变是各地会进一步加剧对低能耗的现代效劳业的争夺 ，特别是数字经济、供应链、文创、网红经济等。现代效劳业的主要是生产性效劳业和生活性效劳业。生产性效劳业必须依托外地的实体经济工业 ，如果外地古板工业的市场不可有效整合或者打欠亨两者融合生长的任督二脉 ，生产性效劳业无从生长。生活性效劳业的生长则取决于外地的人口基数和消费水平 ，这归根结底又与都会的工业基础密不可分。
双碳对都会生长的影响2022才刚刚展开 ，详细其中许多咋看微缺乏道的改变或许未来会演酿成大趋势大洪流成为影响下一轮都会竞争的胜负手。
见微知著 ，在这个大厘革时代 ，与肉眼可见的都会剖析和房地产� ；啾� ，隐藏在其后的产城生长基本逻辑的细微变革影响会更为深远 ，新一轮的都会生长动力在其中孕育而一些都会未来的衰落命运也正在不知不觉中注定。以人为本、立异、生态低碳这些短虚长实的生长理念最终会在眼前的繁华和喧嚣的迷障中脱颖而出。在这个产城融合的“觉醒时代” ，我们是拥抱和呵护未来的种子照旧顽固的坚守古板 ，选择不难 ，但知易行难 ，任重而道远。
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