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说起居家养老，“9073”和“9064”是绕不开的话题。

养老行业的“9073（9064）”模式是指：90%身体状况比较好的，愿意和子女在一起的老年人，接纳以家庭为基础的居家养老；7%（6%）的老年人依托社区的养老效劳中心，提供日间照料；3%（4%）的老年人通过机构养老予以包管。由此可以看出，无论各地接纳的是“9073”或是“9064”，90%的绝大大都是居家养老已经是共识。

居家没有问题，养老似乎也说得通，可是稳妥的养老就不得不面对以下问题：

居家养老能否满足老年人身体性能的变革所带来的需求？老年人的身体是变革的。随着年龄增长，老年人生理结构和身体性能泛起退行性改变，对情况适应性和对抗力下降。不管是身体上照旧心理层面都爆发很大改变，也保存独吞的特点。今天是自理状况，随着时间的推移，若干年后可能酿成半自理，这是不得不考虑的。

居家养老如何实时地应对老年人随机爆发的健康意外？老年人具有更高的健康危害。以老年人摔倒为例，世界卫生组织报告显示，全球每年有30余万人死于摔倒，其中一半是60岁以上的老人；在中国，每年有4000万老人至少摔倒一次，其中，每一万人中就有8位因摔倒而过早死亡，有40%-70%的老年人因为摔伤需要就医。别的，老年人经常一人多病，急症发病率显著偏高。

居室的硬件条件是否能提供适宜的居家养老情况？因为生理性能退化，老年人对居住情况也提出了越发细节化的需求。如基于宁静因素所设置的无障碍设计、光照设计、防滑防撞设计等，基于情况因素的噪声、空气、光照甚至景观等选择和偏好，基于心理因素的家庭亲情联结和日常生活的“夕阳社交”等。

中国人民大学劳感人事学院与贝壳研究院《2022年老年人住房需求洞察报告》选取上海、北京、南京、武汉、合肥等14个都会开展了问卷调研，从中我们可以看出：

住房关于老年群体而言，其工业属性是放在首位的。在年龄方面60-65岁年龄段是主力人群，不出意外，这部分人群购房应该是最后一次，因此更强调“家”的看法。房产是他们给子女乃至孙子女提供代际支持或者从子女那里获得代际支持的重要包管，包括照料的实现、情感的联结以及财产的传承等。

老年群体越发关注硬件情况的改善。由于历史原因，我国城镇老年群体居住的衡宇大多位于都会中心或主城区，室内户型、室外空间，特别是适老化配套设施及效劳明显缺乏；因为都会中心拆迁或早年的住房改善而搬到都会边沿的老人，对公共资源配套，特别是对就医的需求愈发突出，因而越发关注周边配套的完备水平。

老年人对养老住宅产品的需求比较多元化。出于经济能力、行动能力、子女照料和硬件改善等多种要素综相助用，养老住宅消费最终更是一个多种要素平衡的结果，低龄老人注重小区周边生活便当度及医疗可及性，而高龄老人既要关注居住条件的改善，也要考虑子女照料的便捷水平。在有限的经济预算前提下，还要同时满足以上几点要求，住房面积更多的聚焦于70-90平米的两居室。

工业属性越强，产品力越强。一是许多养老公寓是由非住宅用地改建而成，使用年限缩短，水电等生活能耗本钱较高，转让交易难度更大，在一定水平上削弱了产品力。二是衡宇作为工业属性，其价值的崎岖和升值预期更多地取决于区位要素。因此真正意义产权类的产品将更受市场青睐。

先做好硬件设施，再考虑软件效劳。老年人的消费习惯普遍是乐于为看得见的“实体”买单，而不大愿意为虚构的“效劳”买单，特别是在需求不明显的情况下越创造显。因此开发养老住宅，要越发注重居室空间结构、适老化设施、宁静预警系统等的铺设，在软件效劳上由轻及重，前期可以接纳“物业+养老”的效劳方法，逐步延伸到“社区居家照料和健康治理效劳”等业态。

乘车上路，协同共享，借力而非独斗。陪同着各地开展的都会更新行动和智慧社区、未来社区建设的热潮，利用政策优势和资源整合，在养老住宅的开发建设中补齐养老硬件和软件的短板。如浙江省在建设未来社区的实践中，宁波北仑打造了一个5A级居家养老效劳中心，引入综合性养老效劳中心，增加老年人的交流空间、社区运动空间。