在历史的长河里 ，2022年也许总将归于平凡 ，可是关于生活在这个时代的人们来说 ，2022年绝对是一个令人唏嘘不绝、影象深刻的多事之秋。无论是关系到千家万户生命宁静的疫情起伏 ，照旧经济生长历程中一场场灰犀牛、黑天鹅事件 ，甚至是社会政治生活中关于未来中国生长意义特殊的党的二十大 ，已往的一年险些每天都在爆发“重大事件” ，都在创立纷歧样的历史。笔者凭据老例于年末岁初展望新年 ，全然没有已往那般淡定从容 ，更多的是身居变世的如履薄冰 ，本文努力在日益不确定的情况中 ，发明2023年那些确定性的工具 ，以飨读者。
2022年的初冬 ，随着证监会宣布恢复上市房企和涉房上市公司再融资 ，标记着金融监管政府在信贷、债券和股权三个融资渠道全面向房企摊开 ，三箭齐发使房企自“三条红线”政策以来的险恶融资情况被彻底逆转。随后 ，房地产的利好另有不少 ，如中央高层开始重提房地产是支柱工业 ，年底的中央经济事情集会提出要“确保房地产市场平稳生长” ，越来越多的都会摊开限购限贷政策等。本次政策风向的逆转会像已往历次房地产调控转向那样带来房地产市场的强劲反转 ，重启地产黄金时代吗？笔者的谜底斩钉截铁：不可能！
第一 ，支撑房地产上一个周期狂飙突进的基本面已经完全改变。人口红利、钱币红利和都会化红利是恒久支持房地产快速增长的三大基本面。人口方面随着刘易斯拐点到来 ，老龄化日益严重的中国购房黄金年龄25-40岁年龄段人口总量已经多年下滑 ，这意味着中国的住宅需求在长周期角度也已见顶。在钱币方面 ，虽然中国的M2继续坚持了较大增长 ，可是由于居民部分的欠债屡立异高 ，导致老黎民手里的“子弹”已经未几 ，更重要的是“房住不炒”的政策压力和房价上涨预期的逆转使房地产资金池的吸金魔力不再。从都会化生长看 ，中国都会化已经进入存量提升为主的下半场 ，都会快速扩容和大拆大建的时代已经结束。三大基本面均向倒运于房地产快速生长的偏向转化 ，可以说房地产的黄金增恒久已经结束。
第二 ，本次政策救市实质并不是要让房地产重回黄金年代 ，而更多是为了保经济增长 ，控金融危害。这其中既包括金融机构自己的危害 ，也包括建立在土地信用基础上的地方政府宁静台公司债务危害。房地产的投资开发实质属于金融行业 ，地根的扩张背后推手是银根的扩张 ，地价和不动产价格的剧烈下调也一定对银根爆发巨大的收缩作用 ，这在中国经济下行压力不绝加大、金融危害不绝累积的情况下 ，其潜在破坏力是巨大的。因此 ，本次“三箭齐发”实质是缓释房地产市场大幅下行带来的危害攻击 ，救的不是房地产而是金融危局。整个房地产市场 ，该出清的照旧要出清 ，“出来混 ，照旧要还的” ，政策的目的是让脓包破裂的出血相对小一些 ，对整个经济机体的破坏相对平和一些 ，房地产走出泥淖 ，回归生长常态的时间能早一些。正如中央经济事情集会所言 ，要“推动房地工业向新生长模式平稳过渡”。而这个新生长模式一定不是已往的高增长、高杠杆和高周转生长模式 ，对此 ，不但房地产从颐魅者应该有清醒的认识 ，已往依赖土地财务的地方执政者也务须头脑清醒。
2022年 ，国家发改委新增3.65万亿专项债的盘子支持地方政府进行基础设施建设 ，而明年这一数据料将继续增长 ，有专家预测会凌驾4万亿元。中央经济事情集会体现 ，明年要“继续实施积极的财务政策”“坚持须要的财务支出强度 ，优化组合赤字、专项债、贴息等工具......要加大中央对地方的转移支付力度 ，推动财力下沉 ，做好下层‘三保’事情”“要通过政府投资和政策激励有效发动全社会投资 ，加速实施‘十四五’重大工程 ，增强区域间基础设施联通。政策性金融要加大对切合国家生长计划重大项目的融资支持”。由此可见 ，明年的投资特别是政府端的投资仍然是保增长重中之重。在房地产荣光不再、土地财务枯竭的配景下 ，基建投资也是地方政府破解资金困局、发力区域经济生长和都会建设未几的抓手。
基建投资是典范的投资拉动 ，种种数据标明 ，投资拉动的效率正在不绝走低 ，这也是中央政府坚持不搞“洪流漫灌”的原因。地方政府的基建投资由于机制体制方面的硬伤 ，再加上多年基建投资 ，效益好的项目越来越少 ，大宗的新基建普遍缺乏清晰盈利模式 ，这使得地方政府的投资效率普遍下滑 ，同时导致债台高筑。基建投资不可不投 ，如何降低投资后遗症 ，尽可能提高投资效率变得越发重要。
首先 ，即是政府投资要尽可能坚持市场化导向 ，通过整合市场化专业机构做好可行性研究和项目投资战略研究 ，并且通过市场化机制撬动社会资本配合加入 ，借助社会资本的市场化能力降低项目投资决策危害和投融建管运的综合危害。其次 ，要深入研究中央政策 ，提高重大项目的策源能力 ，“跑部进钱” ，增资增项 ，用足国家和省级相关的专项资金和种种金融帮助政策 ，降低项目的资金本钱和市场化盈利门槛。再次 ，在基建投资偏向选择上要优中选优 ，选择目今市场化盈利能力强或未来盈利能力会增强的领域 ，例如：“双碳”战略配景下的节能减排和新能源领域（包括清洁能源、储能、智能电网、充换电基础设施等） ，提高都会治理能力的数字经济基础设施领域 ，能够为都会主导工业生长带来乘数效应的重大工业基础设施（如工业共享车间、公共实验室、技术立异中心、供应链物流基础设施等） ，民生包管补短板领域 ，如疫情攻击下的医疗卫生基础设施及教育、养老、包管性用房等 ，落实区域重大战略和推进一二三产融合的乡村振兴领域等等。最后 ，在基建投资模式上不绝立异 ，在市场化原则下 ，坚持专业的人做专业的事 ，用好的商业模式充分调动政府、地方国企/平台公司、社会资本、工业龙头、专业效劳机构和运营机构的积极性 ，实现多方恒久共赢。
今年5月份国务院办公厅宣布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》 ，提出“探索建立多条理基础设施REITs市场”以来 ，海内基础设施的公募REITs刊行提速明显。截至目前 ，上交所和深交所上市的REITs已经抵达24只 ，刊行规模抵达783.61亿 ，资产类别包括了仓储物流、生态环保、交通、工业园区、能源和包管性租赁住房类等。其中今年新上市REITs就有13只 ，刊行规模合计419.48亿元 ，并且受到了市场上普遍的接待 ，大部分REITs产品均爆发明显溢价。不难预见 ，2023年REITs刊行速度和底层资产富厚度都会进一步提升 ，凭据发改委投资司副司长、一级巡视员韩志峰的预测 ，2023年将凌驾60只 ，总刊行规模凌驾2000亿。从目前刊行的产品看 ，交通、工业园区和包管性租赁住房类最多。未来 ，能源为代表的新基建类产品会明显增加 ，这些都是政府基建投资的重点领域 ，通过REITs简直可以有效盘活存量资产 ，形成流动性溢价 ，关于资助相关企业特别是国有平台公司降欠债、优结构、控危害意义重大。然而 ，笔者认为 ，从长周期看 ，我们无论如何高估基础设施REITs的意义都不为过 ，可是从短期来看 ，特别是当我们展望2023年这样一个时间标准看 ，它对许多政府及其平台公司来说 ，仍然是远水 ，解不了近渴。
一方面 ，由于税收、特许经营和产权转让等相关执规律则并不可熟 ，目前的REITs在执规律则和税收方面仍然保存许多瑕疵 ，整体照旧处于试点状态 ，凭据我国目前每年基建投资额约莫在20万亿的水平估算 ，纵然2023年基础设施REITs总刊行规模累计抵达2000亿（历年的总和）相关于一年的基建投资额也只能说是杯水车薪。另一方面 ，优质的轻资产治理团队和具备良好盈利能力的项目整体稀缺 ，以目前刊行乐成的园区REITs为例 ，其基础资产基本上是北京中关村、上海张江 ，深圳蛇口及苏州工业园区等中国最顶级的工业园区 ，这些项目的乐成并不具有普适性 ，示范试点价值大于实际意义。因此 ，关于大大都政府的大大都基础设施资产包而言 ，临渊羡鱼不如退而结网 ，苦练内功 ，提升项目自身造血能力才是王道。
两年前 ，笔者与某上市房地产央企就未来企颐魅战略相同 ，对方明确提出了以房地产开发为主体 ，都会更新和片区开发为两翼的新战略 ，把公司未来的业务增量压在“两翼”上。两年已往了 ，都会更新依旧热闹特殊 ，各地相关政策也都在密集出台 ，愿景集团及其“劲松模式”风头无两 ，标杆级明星级的更新项目也不绝涌现 ，可是片区开发却由于房地产市场下行而走向了死胡同 ，险些找不到不靠土地平衡收益和现金流的片区开发项目 ，所以在目今的地产形势下也就险些找不到经济可行的片区开发项目 ，现在还在艰难推行的片区开发项目大多都是肩负政治使命的地方国企。而另一个新看法 ，EOD开发近几年来却突然升温 ，大有替代片区开发之势。2023 ，EOD开发和都会更新是都会开发建设领域最热门的两个要害词。
EOD ，英文全称是Ecology-Oriented Development ，即生态情况导向的开发模式 ，官方的标准界说：是以生态�；ず颓榭鲋卫砦� ，以特色工业运营为支撑 ，以区域综合开发为载体 ，接纳工业链延伸、联合经营、组合开发等方法 ，推动公益性较强、收益性差的生态情况治理项目与收益较好的关联工业有效融合 ，统筹推进 ，一体化实施 ，将生态情况治理带来的经济价值内部化 ，是一种立异性的项目组织实施方法。从这个释义可见 ，其实质也是一种片区开发 ，需要统筹区域的产城综合开发与运营 ，只是在项目包中包括了生态环保类项目 ，由于生态环保类项目的公益性强 ，不少项目的收益性较弱 ，同时融合的工业体系越发庞大 ，因此在操盘上对专业能力的要求越发综合 ，往往需要组建更为庞大的联合投资、开发和运营团队 ，操作模式越发庞大。EOD开发从2016年就开始探索 ，早期与一般的片区开发项目类似 ，盈利险些全部依赖于土地出让收益 ，近年来土地市场下行的配景下如此庞大的的开发模式却逆势大火 ，原因其实很简单 ，因为这类项目面临更好的政策情况特别是融资情况 ，EOD+乡村振兴 ，EOD+双碳 ，险些是这类项目包装的标配。“政府相关资源的特许经营权收益+工业税收返还+政策性资金注入+工程盈利”成为替代土地收益能够确保项目经济可行的盈利和现金流来源。越发公益的EOD开发要市场化的运作 ，难度相当大。
EOD开发的特质决定了 ，寸金寸土的一二线都会 ，可供包装的生态治理和乡村振兴类项目空间欠缺 ，所以大头只能泛起在三四线都会 ，推进的要害是合理的项目包装能够尽可能地争取政策性资金和开发性金融工具的支持 ，把项目包做大以做足工程盈利空间 ，而确保项目收益的最大变量照旧来自于工业运营爆发的相关收益 ，这是三四线都会政府和EOD投资商配合面临的课题。相比之下 ，都会更新虽然也有政府支持 ，可是最终的推进却是各利益相关方市场化博弈的结果 ，算好市场账 ，分好市场蛋糕是都会更新项目的要害。三四线都会增量土地空间相对富足 ，再加上都会更新后的溢价空间也较小 ，都会更新的推进动力缺乏 ，一二线都会才是都会更新的主战场。在目今的市场情况下 ，房地产市场式微 ，多元利益博弈加剧特别是政府对生长工业诉求的增强 ，使一二线都会更新的难度也在不绝加大 ，同样对政府和投资商形成了巨大挑战。这既需要政府在政策上进行突破（例如深圳政府近期大力推动的工业上楼） ，同时也需要投资商在投融资模式及工业运作能力方面实现突破。
大疫三年 ，从封控到摊开 ，每个都会都在这场防疫战争中交出了自己的答卷 ，从防疫的人本理念到都会公共效劳的供应能力再到整个都会系统运转的效率 ，都会治理能力高下立判。类似地 ，今年夏天西部不少都会的限电拉闸风波 ，在双碳战略下未来日益紧张的能耗指标和碳汇指标都会影响到都会的生长。在都会竞争不绝内卷的时代 ，产颐魅争夺大战实质上是综合营商情况之争 ，政策、市场、人才和资本虽然重要 ，但都不过是增加都会竞争力后面的“0” ，而最前面那个具有决定性作用的“1”却是这个都会包管企业能够正常生长 ，工业要素能够正常供应 ，企业员工能够正常生活的能力。换言之 ，有温度的都会治理能力作为都会营商情况的支撑不但仅体现为都会的竞争力 ，更是为都会工业生长保驾护航的生产力。
提升都会治理能力首先是一个执政为民的理念问题 ，它不但仅是一个口号 ，而是能否上下同欲 ，落实到都会治理和效劳的方方面面 ，于细微处见真章。其次 ，这是一个资源有效投入问题 ，需要政府财力等资源的投入 ，特别是在交通、物流、医疗、教育、能源、数字基础设施等基建上的有效投入。再次 ，这也是一个能力建设问题 ，所有的公共效劳高质量供应的背后离不开高效组织运营体系 ，这需要好的机制能够发动专业团队的孝敬 ，可连续的利益安排以及不绝精进的治理运营提升 ，在这方面政府平台公司大有可为 ，空间巨大。最后是一个品牌流传问题 ，浙江、广东等地在疫情摊开后快速推进外洋相助的一波宣传相当吸睛 ，这不但仅是因为顺应了社会潮流 ，也和这些地区善用媒体 ，善做推广密不可分。
后土地财务时代 ，政府最终必须回归生长工业做大税收的可连续生长模式上来 ，工业竞争成为都会竞争的胜负手。正如笔者在《千亿集群是都会高质量生长必须的“工业名片”和“经济底座”》（点击蓝字阅读）一文中所述：无论是经济生长史照旧都会生长史上 ，险些所有的现代都会的兴起和生长都是一部外地优势工业的生长史。工业生长有其固有纪律 ，吨位决定职位 ，规模和增速配合决定了工业生长的势能。大宗事实标明 ，加速培育规模型的工业集群将有助于都会与工业形成良好的互动生长 ，不但工业生长的韧性可以显著提升 ，也使都会在都会建设、人才吸引、资源聚集方面得心应手。凭据2021年的最新统计 ，在未统计四大直辖市下设各区的情况下 ，GDP凌驾千亿的城区已达34个。浦东新区GDP高达1.5万亿 ，北京排名第一的海淀也已迫近万亿 ，深圳南山区则抵达7千多亿。如果一个都会有一到两个千亿GDP的工业集群打底 ，整个都会的工业生长势能就能明显上一个台阶。因此 ，在二十大提出新时代新征程的中心任务配景下 ，各地政府需要进一步谋篇结构 ，破解以生长千亿工业集群作为高质量生长 ，推进中国式现代化建设的要害命题。
工业生长是一个跨越周期的恒久任务 ，可是锚定外地工业生长的主赛道 ，完成生长的系统思考 ，形成工业生长的顶层设计却是时不我待。可以看到2023年 ，将会有更多的都会在生长外地优势工业 ，推动工业集群的规�；⑸し矫嬲箍卸�。而在百年未有大变局的时点 ，古板工业转型升级和新兴工业快速生长都客观上形成工业在空间上重构的重大机缘 ，这关于工业强市是挑战 ，关于工业落后地区则更多是机缘。
青萍起于微末 ，在疫情摊开、生长周期重启的2023年 ，都会生长的十字路口 ，一些不起眼的举措可能会决定未来几十年中国的工业花样和都会花样。如何生长千亿工业集群 ，笔者也将在新的一年里继续推出“都会如何打造千亿工业集群”系列文章 ，敬请关注。
2023年的新年钟声已然敲响 ，在经历了太多故事的2022年之后 ，相信许多人都感受到了厚重的历史感。正如许多“阳康”的人感伤人生似乎已经在这次养病前后重新翻篇 ，2023年注定会成为新时代新征程的开启之年 ，许多新元素已经注入 ，新的规则和标准正在形成 ，新的花样正在酝酿 ，产城生长的房地产黄金时代已经已往 ，都会必须在如何更好地效劳工业生长上找到正确的谜底。2023 ，破题之年 ，也是滥觞之年 ，抄作业已无可能 ，甚至作业都需要重新命题 ，都会执政者和产城生长的投资者都要有重新上路的心态 ，离别旧看法 ，拥抱新时代 ，立异就意味着新的发明 ，创立使一切皆有可能。
