球盟会

2020年初，一场突如其来的疫情，让湖北武汉成为了全国乃至全世界关注的焦点。而在湖北武汉，有一家很是知名的园区上市公司——中电光谷，在短短几年的时间内乐成完成了商业模式的转型升级，从“房地产开发商”乐成转型为“园区运营效劳商”，并积极结构工业投资业务，连续往“企业合资人”的角色转变。

中电光谷如何乐成实现商业模式的转型升级
？乐成的要害要素有哪些
？对工业园区上市公司的生长有何启示
？

 一、中电光谷的生长历程 

中电光谷联合控股有限公司（00798.HK）组建于2004年，于2014年3月在香港联交所主板上市，目前的第一大股东是大型央企中国电子信息工业集团。在剖析中电光谷转型乐成的原因之前，我们先来系统梳理回首一下中电光谷的生长历程：

第一阶段：探索期

2004到2007年是中电光谷业务生长的“探索期”，以开发武汉光谷软件园项目为主，逐渐培育形成工业园区开发的成熟能力。

第二阶段：快速生长期

2007年，中电光谷进入“快速生长期”，努力构建工业园区开发运营的全工业链，先后组建了建筑设计院、吉天建设、光谷节能、丽岛物业等工业链公司。2007到2014年，中电光谷在武汉开发运营了光谷金融港、武汉研创中心、武汉创意天地等7家工业园区，并且，从2011年开始实验走出武汉、面向全国，先后在青岛、黄石、沈阳、鄂州、合肥、黄冈等都会选址结构了8个工业园区项目。

从2014、2015年报的营收结构来看，物业开发业务收入占比最高，2014年占比79.5%，2018年占比80.5%；商业运营效劳、物业租赁业务收入占比低于15%。

中电光谷2014、2015年营业收入结构

 

第三阶段：转型厘革期

2015到2018年，中电光谷迈入“转型厘革期”，由原来的专业工业园区开发公司向“工业资源共享平台”、“立异生态”的构建者转变，形成了“系统计划”和“综合运营”要领论体系以及全工业链协同机制。为了适应共享经济和数字经济时代新的挑战，2015年中电光谷特别启动了“互联网+”行动计划进行转型厘革。

2015年，中电光谷实现总营业收入19.04亿元，其中运营效劳与物业租赁收入占总营业收入比例仅有15.2%。2018年总营业收入30.01亿元，工业园运营效劳及工业园租赁等收入占比抵达44%；2019年总营业收入33.77亿元，工业园运营效劳及工业园租赁等收入占总营业收入提升至50.4%,转型厘革效果显著。

 二、中电光谷转型乐成的要害要素 

我们认为，中电光谷转型升级背后的要害乐成要素主要包括以下几点：

1、高瞻远瞩，提早谋划商业模式转型升级

大大都海内工业园区上市公司在生长初期大多是凭据“圈一片土地、布几个工业、生长一批企业”的模式，依靠园区的“土地红利”生长起来的，中电光谷也不例外，建立初期主要也是依靠开发建设武汉光谷软件园等园区项目生长成熟。可是中电光谷的“过人之处”在于：能够提前预见到行业情况、园区盈利模式的生长变革，从2015年开始就积极谋求转型，挣脱简单的房地产开发营业模式，加速结构园区效劳、工业投资等新兴业务，并且能够切实执行，在较短几年时间内乐成实现商业模式的转型升级。

从2017到2019年的收入结构中可以明显看出，中电光谷已经乐成转型“轻资产”为主的运营模式，2017年到2019年，中电光谷的工业园区和配套住宅的销售收入、占营业收入的比例都在逐年下降，而园区租赁、工业园区运营效劳的收入逐年上涨，占营业收入的比例也在逐年升高。2019年，中电光谷的工业园运营效劳收入为14.96亿元 ，与2018年同期相比上涨29.5% ，占2018年总营业收入比重抵达了38.5%。由此可见，中电光谷集团正在逐步挣脱对工业园销售业务的太过依赖，运营效劳收入成为营收新的增长点。

中电光谷2017-2019年营业收入结构

数据来源：年报

2、央企入场，注入大宗优质物业资源、工业资源

在中电光谷的转型升级历程中，大型央企中国电子的“带资入场”无疑给中电光谷的业绩增长添了“一把火”。2016年，大型央企中国电子信息工业集团成为中电光谷的第一大股东，在入股时将旗下经营工业园区的中电科技资产注入到光谷联合（后更名为“中电光谷”）中，为中电光谷新增了三个工业园的27 万平米的已建物业、58 万平米的在建物业和 93 万平米的土地储备。

在工业资源方面，中国电子旗下有近50家二级成员公司和14家控股上市公司，在集成电路与要害元器件、软件与系统集成、高新电子、盘算机及焦点零部件、移动通信终端与效劳、电子商贸与工程等业务领域具备强大的影响力和竞争优势。而中电光谷所开发运营的工业园区，大大都都是以新一代电子信息工业为主题，在获取相关工业资源方面无疑具备得天独厚的优势。

3、深耕效劳，连续追求园区运营效劳能力的提升

如果说园区开发建设盈利主要靠“圈地”，那么园区运营效劳盈利就要有“真功夫”，也就是说，想要让客户愿意购置甚至连续购置你提供的效劳，就必须要深耕运营效劳领域，真正从客户需求的角度出发，连续优化提升自身的运营效劳能力。经过多年的生长，中电光谷已经形成了集数字园区系统、数字公寓系统、项目策划、项目计划、建筑设计、工程总承包、装饰工程、不动产署理、区域能源效劳、物业治理、联合办公、长租公寓、园区金融效劳、餐饮、酒店等15大类综合运营业务类型，几项主要运营效劳业务已经实现了连续的营收增长。

 

数据来源：年报

例如在物业治理效劳领域，中电光谷2019年物业治理效劳收入为5.43亿元，与2018年同期相比增长21%。武汉丽岛物业治理有限公司是中电光谷旗下的全资子公司，在2005年就乐成取得了国家一级物业治理资质，不但在古板物业领域中拥有成熟的治理能力，同时也积极探索智慧物业、智慧园区运营等领域，利用物联网、BIM三维可视化技术、移动互联网技术对已有物业治理进行革新立异。例如，中电光谷建筑设计院的合肥金融港项目，BIM的应用为物业缩减治理人员39人，为后期每年物业治理节约人力本钱约240万元。

2019年中电光谷新增150万平方米的物业效劳面积，并且中标了效劳期12年、总额14亿元的“网安基地综合运营效劳”项目，足以证明其在运营治理效劳方面的能力已经获得了市场的高度认可。

4、久远计划，掌握工业投资业务“窗口期”

在海内园区上市企业之中，以张江高科为代表的部分头部企业已经在房地产销售、基础工业效劳之外，重点发力工业投资业务，寻求从“园区效劳商”转变为“企业合资人”的角色转变。中电光谷也嗅到了“时机”，近两年积极结构工业投资业务，虽然中电光谷目前的投资收益虽然还无法与“科技投行”张江高科相比，可是它通过投资企业获取企业生长红利形成了新的利润增长点，并且还通过投资减弱企业间信任问题，为构建工业资源共享平台提供了重要战略支撑。

目前，中电光谷首创提倡了两家工业投资基金企业，一家是零度资本，主要开展私募股权投资、并购重组、投融资对接、投资咨询及创业投资效劳等业务，与多地政府相助设立了天使投资基金、工业投资基金、并购基金。截至2018年底，零度资本治理基金总规模已经凌驾70亿元。另一家是中电中金，主要投资于半导体以及新兴电子行业及相关工业链上下游的领先企业。凭据中电光谷2019年中期报告的数据，中电中金基金投资的慧联无限（低功耗广域物联网综合效劳商，业务聚焦智慧平安社区、智慧建筑和抄表等）在2019年上半年的营收同比增长47.3%，中电光谷对慧联无限投资的公允价值增值了0.82亿元。

 三、总结与启示 

综观海内二十几家园区上市公司，中电光谷可谓是近两年转型乐成的“标杆案例”，从近几年的年报数据来看，中电光谷已经乐成实现了商业模式的转型升级，从园区“1.0阶段”乐成升级到“2.0阶段”，并且已经显现往“3.0阶段”升级的良好态势。商业模式的转型升级、业务结构的优化改善，也为中电光谷带来了强劲的现金流，使其抗危害的能力进一步提升，2019年中电光谷经营运动爆发的现金流量为净流入约3.9亿元，而2018年则是净流出3.54亿元。

关于海内其他园区上市公司而言，中电光谷的乐成经验或许无法完全复制，可是却有许多可借鉴之处，既要密切关注市场情况、行业情况的生长变革提前结构，明确自身的战略生长目标，也要实时调解业务组合，立异升级商业模式。